Myyjä-rahoitettu kotimyynti kutsutaan saalistaen

Alhaisen tulotason perheille, jotka etsivät epätoivoisesti omaa kotiaan, myyjän rahoitus voi vaikuttaa liian hyvältä. "Vuokrasopimus omalle" tai "Ei luottoluokitus" asuntolaina voi näyttää tervetulleeksi paeta nousevista vuokrasivuista ja täyttymisestä kodin omistajan unelma.

Mutta monet näistä tarjouksista voivat olla maa-asuntosopimuksia, joissa on ohuita naamioita - myyjän rahoittamia lainoja, jotka toimivat enemmän kuin vuokrasopimukset kuin perinteiset kiinnitykset.

Tällaiset "tekosyistä tehdyt sopimukset" tai "eränmyyntisopimukset" voidaan jäljittää lähes sata vuosisataa vastaaviin saalistushinnoittelukäytäntöihin, kun kaupat kohdistuvat afrikkalais-amerikkalaisiin yhteisöihin. Nykyään järjestelmiä hallinnoivat usein häikäilemättömät Wall Streetin sijoitusyritykset, jotka purkavat suljetuista kodeista ja "uhkaavista väestöyhteisöistä" sekä maahanmuuttajista siviilejä, ei-voittoa tavoittelemattoman kansallisen kuluttajaneuvontakeskuksen laatiman raportin mukaan.

Land-sopimukset "rakennettu epäonnistumaan"

Maa-sopimuksia tarjotaan usein pienimmille taloudellisesti haavoittuville lainoille, kuten NCLC kertoo.

"Nämä maa-sopimukset on rakennettu epäonnistumaan, koska myyjät tekevät enemmän rahaa etsimällä tapaa peruuttaa sopimus niin, että kruunata monia peräkkäisiä mahdollisia asunnon omistajia kiinteistön kautta", uusi tutkimus kertoo.

Mutta yritykset, jotka osallistuvat näihin "myrkyllisiin liiketoimiin", kuten lakikeskus kutsuu heitä, eivät ole nimilogo-asuntolainanantajia, jotka useimmat kuluttajat tunnustaisivat.

"Niinpä he näyttävät olevan yksityisiä yrityksiä, ja jotkut heistä ovat perustaneet useita erilaisia ​​LLC: ää ja eräänlaisia ​​kuoriyhtiöitä, joita he käyttävät peittäen, kuinka monta kiinteistöä he omistavat", Sarah Bolling Mancini, Bostonin lakimies keskustelu ja kertomuksen tekijä, kertoi Investmentmatome. "Se, mitä opimme, on se, että monet heistä ovat yksityisen pääoman tuella tai hedge-fund-tuki."

Laske kuukausittainen asuntolainan maksu

Ominaisuudet on asetettu ensimmäistä kertaa asunnon ostoon

Mancini kertoo, että koteja myydään usein paikallisesti, mikä kehottaa potentiaalisia lainanottajia "tulemaan asunnonomiksi". Myynnin merkkejä luetaan "Jos haluat tulla talon omistajaksi, soita". Jotkut asunnot mainostetaan verkossa, erityisesti listoilla, kuten Craigslist.

"Useimmat ihmiset uskovat, että heistä tulee asunnonomistaja asuntolainalla", Mancini sanoo. "Se houkuttelevuus tulla ensimmäiseksi kotiinkuljettajaksi on erittäin voimakas."

Ominaisuuksia myydään as-on kunnossa. Ne ovat usein suljettuja koteja ja lähes asumatonta. "Ei ole harvinaista, että sijoittaja ostaa kotiin huutokaupassa 5 000 dollaria ja myydä sitä päivää myöhemmin maa-sopimuksella (ilman korjauksia) 30 000 dollaria", tutkimus toteaa.

Ahdistuneiden ostajien usein ei saada itsenäisiä arviointeja ominaisuuksista, ja luopua kotitarkastuksista samoin.

Kotona toimivien omistajien velvollisuudet ilman oikeuksia ja suojaa

Lainan voimassaoloaika voi jatkua niin kauan kuin tavanomaisen asuntolainan - 30 vuotta - mutta häätöprosessia ei sitoudu tyypillisen asuntolainan sulkemisen sääntöihin. Vahinko voi tulla nopeasti, kun myyjä pitää kaikki maksut, hakkaa ostajan ja löytää nopeasti toisesta toiveikasta omistajasta.

"Sopimuksessa on tyypillisesti lauseke, jossa sanotaan, että jos menetät yhden maksun, myyjä voi irtisanoa sopimuksen tai joissakin tapauksissa sitä kutsutaan" takavarikoksi "sulkemisen sijasta", Mancini sanoo. "Vaikka ihmiset ajattelevat, että heistä tulee asunnonomistaja ja he ovat ottaneet kaikki omistusoikeuden vastuut, heillä ei ole mitään oikeuksia ja suojauksia, jotka menevät yhdessä kodinomistajan kanssa."

Perinteisellä asuntolainalla, jos pystyt saamaan kiinni viivästyneistä maksuista, saatat ehkä saada asuntolainasi takaisin - "on oikeus korjata oletus", Mancini sanoo. Tyypillisesti sinulla ei ole tätä oikeutta maa-sopimuksessa, jossa maksuviivästys voi laukaista häätöä - enemmän kuin vuokralainen kuin omistaja.

Ratkaisun etsiminen "myrkyllisille liiketoimille"

Väärinkäyttöön tarkoitetut maa-eräsopimustarjoukset löytyvät eri puolilta maata, kertoo NCLC, mutta ne ovat kaikkein yleisin asuntomarkkinoilla, joissa on paljon edullisia asuntoja ja alueilla, joilla asukkaiden on vaikea saada perinteistä kiinnitystä.

Raportissa mainitut kovan osuman kaupungit ovat Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; ja Philadelphia. Tutkimuksessa mainitaan vuoden 2009 väestölaskentatiedot, viimeisin saatavilla oleva, joka kertoo, että 3,5 miljoonaa ihmistä oli tehnyt maanostosopimuksia ostaakseen kodin tuona vuonna. Voittoa tavoittelematon sanoo, että luku on todennäköisesti paljon suurempi tänään.

Maa-eräsopimuksia säätelevät kansalliset lait vaihtelevat suuresti. NCLC vaatii kuluttajansuojausta käsittelevää kuluttajansuojaustoimistoa toteuttamaan asetuksia tällaisista liiketoimista, mukaan lukien:

• Vaatii riippumattomia tarkastuksia.
• Kolmannen osapuolen arvion antaminen.
• Rahoitusmaksun ilmoittaminen ja vuosittainen prosenttiosuus maa-sopimuksista.
• Suojausten antaminen varhaiselle päättymiselle.

Mancini suosittelee, että ensimmäiset asunnonhankintayritykset yrittävät saada perinteisen asuntolainan pankilta tai luottosopimuksesta sen sijaan, että valitsisivat sen, mikä voisi olla riskialtista myyjärahoitettu tarjous.

Lisää Investmentmatomeista Vertaa asuntolainojen määrää Etsi kiinnitysvälittäjä Kuinka paljon taloa voi todella varaa?

Hal Bundrick on henkilökunnan kirjailija Investmentmatomeissa, joka on henkilökohtainen rahoitussivusto. Sähköposti: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick