3 verotusta kotona

By Forrest Baumhover

Lisätietoja Forrestista Investmentmatomein Ask Advisorista

Haluatko sijoittaa uudelleen, haluavat suuremman tai pienemmän tilan tai tuntevat sen olevan taloudellisesti järkevää, kotisi myynti on suuri päätös. Se voi myös olla merkittäviä verovaikutuksia.

Tässä on kolme tapaa myydä kotisi voi vaikuttaa verovelvollisuuttasi:

1. Realisoitu voitto

Toteutunut voitto on voittoa, jonka olet tehnyt omaisuuden myynnistä, kuten kotisi - ja se voi olla verotettava. IRS: n mukaan realisoitavan voiton laskentakaava on seuraava:

Myyntihinta - Myyntikulut - Oikaistu perusta = Toteutunut voitto

Tämä tarkoittaa sitä, että sinun on laskettava kaksi asiaa löytääksesi realisoitumistasi kotisi myynnistä: myyntikustannuksistasi ja perusteistasi. Se saattaa kuulostaa yksinkertaiselta, mutta molemmat ottavat huomioon tekijät, joita et ehkä ole harkinnut. Ja laskemalla ne oikein voisivat merkitä verovelvollisen tuhansia dollareita.

Myyntikuluihin kuuluvat kaikki sulkemiskustannukset, kiinteistöpalkkiot ja muut niihin liittyvät kustannukset. Kääri suljettuasi asiakirjoja varmistaaksesi, että olet ottanut kaiken huomioon. Älä sisälly kaupungin ja maakunnan kiinteistöveroa, mutta siihen sisältyvät tarvittaessa siirtomaksut.

Perus sisältää kodin omakohtaisen ostohinnan sekä kodin sulkemisesta aiheutuneet kulut, kuten omistusvakuutukset, oikeudelliset ja rekisteröintimaksut tai tutkimusmaksut. Perus sisältää myös merkittävien parannusten, remontointien tai järjestelmäkorvausten kustannukset. IRS tekee selkeän eron korjauksista, jotka ovat normaali osa kodin kunnossapitoa - kuten vuotojen korjaamista - ja parannuksia, kuten vesijohtojärjestelmän korvaamista.

Saat kattavamman luettelon siitä, mitä voidaan ja ei voi sisällyttää laskelmiisi tai myydä kuluja tai perusteita, katso IRS-julkaisu 523, "Kotisi myynti".

2. Pitkä vs. lyhytaikaiset myyntivoitot

Jos sinulla on kotimyynnistä saatu realisoitunut voitto, siitä tulee luovutusvoitto. Onko sitä pidettävä pitkän tai lyhyen aikavälin myyntivoitona riippuen siitä, kuinka kauan olet omistanut kodin.

Jos omistat kotiasi vähintään vuoden ja päivän, voitot, jotka olet tehnyt sen myynnistä, verotetaan pitkäaikaisissa myyntivoittoasteissa, jotka ovat 0-23,8%. Muussa tapauksessa heitä verotetaan lyhytaikaisissa myyntivoittoasteissa, jotka ovat samat kuin tavalliset tulotasot. Pitkäaikaiset myyntivoitot perustuvat veronmaksajan marginaaliseen verokantaan, mutta ovat edullisempia. Esimerkiksi verovelvollinen 15%: n veroluokassa maksaa 0% pitkäaikaisesta myyntivoitosta.

Jos harkitset kotisi myyntiä vuoden kuluessa ostosta ja voittoa, harkitse, voitko myydä sen niin, että myynti on pitkäkestoinen. Jos kuitenkin myy pääasiallinen asuinsijaasi tappioon, sinulla ei ole oikeutta vaatia pääoman menetystä - mikä vähentäisi verolaskelmää.

3. Poissulkemiset

121 §: n mukaan IRS sallii veronmaksajien sulkea pois ensimmäiset 250 000 euron suuruiset myyntivoitot, jotka johtuvat heidän ensisijaisen asumisensa myynnistä, jos he täyttävät tietyt omistus- ja käyttövaatimukset. Aviopuolisoiden yhdistäminen voi sulkea enintään 500 000 dollaria.

Jos omistat kodin ainakin kahdesta viidestä vuodesta, jotka johtavat myyntiin, täytät omistusvaatimuksen. Jos koti oli ensisijainen asuinpaikka vähintään 730 päivää edelliseltä viideltä vuodelta, täytät käyttövaatimukset.

Jos olet naimisissa arkistoida yhdessä, sinun on jokaisen täytettävä käyttövaatimus saada 500 000 euron poikkeus. Voit silti hyväksyä, jos vain yksi henkilö täyttää omistusvaatimuksen. Jos et ole naimisissa, mutta myydä taloa jonkun toisen kanssa, saatat kestää 250 000 dollarin poissulkemisen niin kauan kuin kukin teistä täyttää käyttövaatimuksen, ja ainakin toinen teistä täyttää omistusvaatimuksen.

IRS mahdollistaa osittaiset poissulkemiset niille, jotka eivät täytä vaatimuksia, mutta myyvät kotiin työtä tai terveydellisiä liikkeitä tai ennalta arvaamattomia tapahtumia, kuten kuolemaa, avioeroa, luonnononnettomuuksia, työttömyyttä tai muita oikeutettuja syitä. IRS-julkaisu 523 sisältää lisätietoja.

Puolueeton neuvonta

Nämä verotukselliset näkökohdat ovat tärkeitä, mutta niiden lukeminen ei ole mitenkään riittävä korvaus puolueetonta neuvontaa varten, joka perustuu henkilökohtaiseen tilanteeseesi. Ennen kuin teet suuria päätöksiä kodin myynnistä, istu vain maksullisella rahoitussuunnittelijalla. Hän voi ottaa huomioon kaikki tekijät, jotka vaikuttavat päätökseesi. Suhteellinen luotettava ammattilainen on paras tapa laatia suunnitelma, joka saavuttaa taloudelliset tavoitteet.

Forrest Baumhover on maksullisen rahoitussuunnittelija ja Westchase Financial Planningin päällikkö Tampa, Floridassa. Lisätietoja on osoitteessa www.westchasefinancialplanning.com.

Kuva iStockin kautta.