Kuinka 8 prosenttia asuntolainojen koroista muuttaa asuntomarkkinoiden kasvot

Huolimatta yhä parantavasta taloudesta ja optimismista, joka ympäröi osakemarkkinoita, asuntosektori on edelleen syvällä funkilla. Sulkemiskriisi jatkaa aikansa pysähtymisen - perustuen markkinoiden sulkemisen hälyttävään tasoon vuosina 2009 ja 2010, myymättömien asuntojen huijaus voi kestää useita vuosia.

Tämä voi tuntua kiusalliselta, mutta monet muut tekijät ovat äskettäin tulleet esille, ja ne todennäköisesti vaikuttavat asuntosektoriin tulevilla vuosineljänneksillä ja vuosilla, mikä hidastaa sulkemiskertoimen taustalla. Fannie Mae ja Freddie Mac ovat jälleen huomion keskipisteessä, kun sijoittajat keskustelevat siitä, missä korkotaso ja sitten asuntolainakorot ovat täällä.

Fannie, Freddie ja Fed

Viime viikkoina Obaman hallinto yhdisti voimansa kongressin edustajien kanssa, jotka uskovat, että kiinnitysluotonantajat Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) ja Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) ovat osa ongelmaa, joka ei ole osa ratkaisua. Molemmat hallitusten sponsoroimat yritykset (GSE) antoivat satoja miljardeja dollareita matalakorkoisiin lainaehtoihin, ja useimmat uskovat, että ne auttoivat luomaan ympäristöä, joka johti kestämättömään asuntomuutokseen.

Yhä useammat kahden osapuolen lainsäätäjät näyttäisi jyrkästi kutistuvan sekä Fannie Mae ja Freddie Mac, voimme olla siirtymässä kohti syvä muutos asuntomarkkinoilla. Tällä hetkellä Fannie Mae ja Freddie Mac palvelevat tärkeän tarkoituksen: tarjota paikallisille pankeille liittovaltion varoja, jotka sitten lainataan omistajille. Jos nämä järjestöt kutistuvat - tai ne poistetaan kokonaan, kuten jotkut päättäjät toivovat - lainanantajilla on vain rajallinen pääsy liittovaltion varoihin. Ja jos pankit joutuvat käyttämään enemmän omaa pääomaa lainaamaan, he vaativat korkeampia korkoja kompensoimaan omia riskejä.

Korkeammat korot = vähemmän ostajia. Ja vähemmän ostajia tarkoittaa asuntojen hintojen laskua. Tässä on miksi.

Sanotaan, että nuori pari haluaa ostaa $ 200 000 kotiin 10 prosentin ennakkomaksulla. Jos rahoitat 180 000 dollaria nykyisillä koroilla noin 5%, he katsovat 966 dollarin kuukausittaista pääomaa ja koronmaksua (ennen veroja ja vakuutuksia).

Mutta jos korot nousivat 8 prosenttiin, kuukausimaksu nousisi 1,320 dollariin. Ja joku yrittää ostaa 400 000 dollarin kotiin maksaisi 800 dollaria enemmän kuukaudessa, jos hinnat nousivat 5 prosentista 8 prosenttiin.

[Jos olet valmis ostamaan kotiin, käytä Mortgage Calculator -laskiota nähdäksesi kuukausittaisen pääoman ja koronmaksun.]

Era loppu?

Yksi viimeaikaisista Talouskriisi oli se, että alhaisemmat asuntojen hinnat antoivat ne paljon edullisemmiksi. Kansallisen asuntosäätiön (NAR) mukaan asuntokannettavuusindeksi nousi 137,8: sta vuonna 2008 174,6: een vuonna 2010. (100: n arvo tarkoittaa, että perheellä, jolla on kansallinen keskitulotaso, on tarpeeksi tarkka tulo saada asuntolaina mediaani-hinnoiteltu koti. Yli 100-indeksi osoittaa, että mediaani-tulon ansaitsevalla perheellä on enemmän kuin tarpeeksi tuloa, jotta hän voisi saada asuntolainan mediaaniin hinnoiteltuun kotiin, olettaen 20%: n ennakkomaksun.) laski korkotasoa, joka alkaa nyt nousta. Matematiikassa koron nousu 8 prosenttiin pyyhkiisi kaikki NAR-indeksin voitot viime vuosina.

Miksi olen kiinnostunut 8 prosentista? Se ei ole vain Fannie ja Freddie tekijä. Asuntolainojen poistaminen markkinoilta heikentäisi asuntolainojen määrää 7 prosenttiin, mutta loput painosta tulevat talouden odotetusta paranemisesta, joka nostaisi korkotasoa kaikkialla, ehkä jopa 100-200 peruspistettä seuraavaan muutaman vuoden (eli 1-2 prosentin koron korotus).

Yleisesti ottaen voimakkaampi taloudellinen toiminta johtaa odotettuihin hintoihin. Keskuspankki, jolla on keskeinen rooli korkotason määrittämisessä, pyrkii nostamaan hintoja talouden vahvistuessa. On tärkeää huomata, että asuntolainakorot seuraavat kymmenen vuoden valtion velkasitoumuksia, ja nämä pitempiaikaiset korot määräytyvät joukkovelkakirjamarkkinoilta eikä Fediltä. Kuitenkin, kun Fed nostaa lyhytaikaisia ​​korkoja, sillä on edelleen vahva epäsuora vaikutus asuntolainojen suuntiin.

Mitä se tarkoittaa kodin ostajille

Vaikutukset ovat selviä mahdollisille kodin ostajille. Jos aiot ostaa talon ja tarvitset lainaa voimakkaasti, tämä on todennäköisesti loistava aika lukita laina, varsinkin kun kotihinnat ovat edelleen alhaiset. Jos et voi maksaa ennakkomaksua juuri nyt, ei ole tarvetta paniikkiin. Sen sijaan keskitymme edelleen maksamaan ennakkomaksun, ja ajattele etsiä vaatimattomampaa kotia kuin olet alun perin suunnitellut. Lisätä vielä yksi este, lainanantajat vaativat nyt maksamatta olevien 20%: n tai 30%: n suuruisten maksujen korotusta - suuri muutos 5% alhaisimmista päivistä. Tämä tarkoittaa sitä, että potentiaaliset kotiinkäyttäjät tarvitsevat lisää aikaa säästöjen aikaansaamiseksi ennen kuin ryhdytään ryömimaan.

Mutta jos sinulla on runsaasti rahaa istumalla osakemarkkinoilla tai muualla, sinun ei pitäisi kiirehtiä, koska lainojen hankkiminen vaikeutuu, taulukot siirtyvät niille, jotka voivat maksaa käteistä. Sinulla on vähemmän kilpailua kotiin, jota haluat ostaa, ja jos korkeammat hinnat todella kaatavat kysyntää, saatat katsoa lisää hintojen alenemista asumiseen tulevaisuudessa.

Jos sinulla on jo oma koti ja sinä olette ryntäsyt maksamaan kiinnitysasi, saatat haluta hyödyntää jälleen kerran, koska lainanottokriteerit ovat edelleen historiallisesti korkeita. Jälleenrahoituksen saama raha voi ansaita suuremman tuoton passiivisesti hallinnoituun indeksirahastoon tai osingonmaksajaksoon, kuin mitä se ansaitsisi asumisessa. Jos inflaatio jälleen nostaa ruma päätä, kuten jotkut odottavat se tulevina vuosina, 5,5%: n kiinnitysluvun lukko näyttää paremmalta ja paremmalta kuin inflaatio on korkeampi ja korkeampi.

Asuntosektoria koskevat niin monet muuttujat, että on mahdotonta tietää tarkasti, kuinka korkotaso, asuntojen hinnat ja kysyntä vaikuttavat lähivuosina. Mutta Fannie Maen, Freddie Macin ja Federal Reservein toimet ovat varmasti katsomassa tulevina kuukausina.

[Tutustu InvestingAnswers-ominaisuuteen: Miten suojautua nousevilta asuntolainakorkoilta.]