Miten saada käänteinen asuntolaina

Käänteinen asuntolaina on syytä tutkia, jos haluat käyttää osaa kotisi osuudesta eläkkeelle - ja aiot asua kotona lähitulevaisuudessa. Tee kotitehtäväsi niin tiedät, mitä odottaa ennen käänteisen kiinnityksen saamista.

Seuraavassa on joitain yleisiä kysymyksiä (ja vastauksia), joiden avulla voit hakea ja saada käänteinen asuntolaina.

Mistä saan käänteisen asuntolainan?

Suurin osa käänteisistä asuntolainoista lasketaan liikkeeseen Home Equity Conversion Mortgagesin tai HECM: ille, jotka ovat vakuutettuja liittovaltion asuntoverosta. Joten sinun kannattaa valita FHA-hyväksytty lainanantaja. Ei-HECM-käänteiset asuntolainanantajat tarjoavat omia tuotteita, mutta niillä ei ole samoja kuluttajansuojaa kuin HECM.

Miten voin saada HECM: n?

Sinun on täytettävä seuraavat FHA: n vaatimukset HECM: n saamiseksi:

• Olet 62 tai vanhempi
• Sinä ja / tai oikeutettu puoliso - joka on nimettävä lainaan, vaikka hän ei ole lainanottaja - asuu kotona ensisijaisena asuinpaikkana. "Hyväksyttävillä" puolisoilla tarkoitetaan, että olet laillisesti naimisissa ennen käänteisen kiinnityksen hakemista.
• Sinulla ei ole rikollisia liittovaltion velkoja
• Sinä omistat kotisi suoraan tai sillä on suuri määrä pääomaa
• Osallistu pakolliseen neuvontaan Housing and Urban Developmentin hyväksymällä HECM-neuvojalla
• Kotisi täyttää kaikki FHA-kiinteistöstandardit ja tulva vaatimukset
• Jatketaan edelleen kaikkia kiinteistöveroja, asunnon vakuutuksia ja muita kotitalouden ylläpitokustannuksia, kunhan asut kotona

Miten lainanantaja arvioi hakemukseni?

Lainanantaja tekee taloudellisen arvioinnin, joka sisältää luottorajan vetämisen, maksuhistorian ja mahdollisten kiinnitysluottojen arvioinnin sekä varmistamisen, että sinulla ei ole aktiivisia omaisuuslainoja tai liittovaltion velkoja.

Lainanantajat tarvitsevat myös tuloilmoituksia - 401 (k), eläkettä, sosiaaliturvaa, palkkatöitä, jos työskentelet edelleen jne. - että sinulla on varaa maksaa käynnissä olevista asumiskustannuksista.

Lopuksi lainanantaja määrää kiinteistöarvioinnin sen määrittämiseksi, kuinka paljon kotisi kannattaa ja kuinka paljon voit lainata käänteisessä kiinnityksessä.

Miksi minun täytyy tehdä HECM-neuvontaa?

Pakollinen neuvonta auttaa ymmärtämään paremmin käänteinen asuntolainan ulkopuolinen puolueeton kolmannen osapuolen ammattilainen, sanoo Cara Pierce, asuntorahoitusasiantuntija Clearpoint Credit Counseling Solutionsin kanssa, joka on HUD: n hyväksymä HECM-neuvonantaja.

"Asiana neuvonantajina emmekä saa kärsimyksiä, emme todellakaan puhu lainansaajalle", Pierce sanoo. "Teemme tosiasiat siellä - syylät ja kaikki - ja anna kuluttajien tehdä päätös."

Koska olet lainaamassa oman pääomansiirtymääsi vastaan, on tärkeää ymmärtää, missä määrin käänteinen asuntolaina voisi menettää oman pääomansa ajan kuluessa riippuen lainaamastasi summasta ja kodin arvosta, Pierce toteaa.

Kuinka paljon voin lainata?

FHA: n HECM: n suurin lainausraja on 679 650 dollaria. Mutta summa, jonka voit peruuttaa käänteisen asuntolainan mukaan, vaihtelee nuorimman lainanottajan (tai kelvollisen huollettavan puolison), nykyisten korkojen ja kotisi arvostetun arvon mukaan, Pierce sanoo.

Pankkisiirtymän kokonaismäärää kutsutaan "alkupääoman ylärajoiksi". Ensimmäisellä vuodella saat 60 prosentin ylärajan alkuperäisestä päärajoitteesta (lainanantajan määrittämä). Ainoa poikkeus: Jos sinulla on nykyinen kiinnitysmäärä, joka on yli 60% alkuperäisestä päärajoitteestasi, HECM: n avulla voit ottaa pois yli 60% lainasta kokonaan ja lisäksi 10% alkuperäisestä päärajoituksesta käteisenä, Consumer Financial Protection Bureaun mukaan.

Kuinka kauan kestää?

Tämä vaihtelee lainanantajalta lainanantajalle, mutta yleensä voit odottaa sulkevan käänteisen asuntolainan 30 päivän kuluessa, sanoo taloudellinen suunnittelija Rob O'Dell Coylen rahoitusneuvonnasta Napolissa Floridassa. Arviointi voi olla prosessin pisin osa, koska joillakin markkinoilla on puutetta omaisuuden arvioijista ja suuresta kysynnästä, O'Dell toteaa.

Miten ja milloin varoja jaetaan?

Sinulla on muutamia vaihtoehtoja maksujesi (tämä on se, mitä FHA kutsuu maksuja saat), ja tämä on silloin, kun joitakin lisärahoitussuunnittelua tulee osaksi. Esimerkiksi muiden eläke-tulovirtojen ja pitkän aikavälin terveydenhuollon kustannusten arvioiminen vaikuttavat siihen, miten päätät saada käänteisen asuntorahastonne. FHA tarjoaa kaksi käänteistä lainaa tyyppiä: säädettävä korko kiinnitys ja kiinteäkorkoinen asuntolaina.

ARM: n avulla voit valita näistä maksuvaihtoehdoista:

• vuokraturvaa: Aseta kuukausittaiset maksut niin kauan kuin sinä (tai puolisosi puoliso) jää kotona
• Termi: Määritä kuukausimaksut tietyn ajan
• Luottotiedot: Määrittelemätön maksu, kun tarvitset niitä, kunnes olet käyttänyt varoja loppuun
• Muutettu toimisuhde: Luottotiedot ja kuukausittaiset maksut, niin kauan kuin sinä tai puolisoosi asut kotona
• Muutettu termi: Luottoraja ja määritä kuukausittaiset maksut valitsemallesi määräajaksi

Kiinteäkorkoisilla asuntolainoilla saat kertaluonteisen kiinteän summan, kun suljet lainasi. Sinulla on oltava vankka suunnitelma siitä, miten voittoa voidaan käyttää, olipa kyse sitten velan maksamisesta, elinkustannuksista tai lääketieteellisistä laskutoimituksista.

Mitä seuraavia vaiheita minun pitäisi tehdä?

Monet ihmiset ovat väärennettyjä käänteisiä asuntolainoja, O'Dell sanoo, koska he ovat kuulleet taivas-korkea alkupalkkiot ja horror tarinoita aviopuolisoista, jotka häänyt jälkeen lainanottaja kuoli. Mutta se oli ennen FHA: n viimeaikaisten sääntöjen täytäntöönpanoa, joka suojaa kuluttajia laajemmin, hän sanoo.

Osa näistä säännöksistä sisältää ensimmäisen vuoden aikana sallitun määrän rajoittamisen, rajoittamalla lainojen perimismaksuja 6 000 $: iin ja sallimalla, että avustuksen saaneet aviopuolisot voivat oleskella talossa lainanottajan kuoleman jälkeen tai siirtyä pitkäaikaishoitoon.

On olemassa riskejä käännynnäisten asuntolainojen suhteen, joten tee tutkimustesi, ota yhteyttä HUD: n hyväksymään neuvonantajaan ja valitse FHA: n hyväksymä HECM-lainanantaja.

FHA ei takaa lainoja hyväksymättömiltä lainanantajilta, joten ei ole mitään takeita siitä, että saat samat suojat - esimerkiksi antamalla tukikelpoisen huollettavan puolison pysyä kotona kuoleman jälkeen - jos käytät yhtä.

Deborah Kearns on Investmentmatomein henkilökunnan kirjailija, joka on henkilökohtainen talous-sivusto. Sähköposti: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.