Ensimmäisen kerran Homebuyers: Aika harkita Rent-to-Own?

Omakotitalo tai vuokrasopimus saattavat tuntua täydelliseltä ratkaisulta koti-ostajalle. Ehkä luottosi tarvitsee muutamia korjauksia, tai sinulla ei vielä ole pankkipäivää. Vuokra-urakointi voi saada sinut omassa kotona samalla kun selvität ostotiedot, eikö?

Kyllä - mutta kukaan ei sano, että se on helppoa.

Ensinnäkin se ei ole taloudellinen slam dunk. Todennäköisesti maksat paljon enemmän etukäteen, ja vuokrauksen lisäksi maksaa vuokranmaksumaksu - lisäkorvaus, joka kohdistuu mahdolliseen ostoon.

Sinun on kuitenkin tallennettava ennakkomaksu samalla kun maksat laskuja ja kiillotat luottotietosi, jotta saatat ostaa talon ennen sopimuksen päättymistä. Ehkä pahimmillaan, ne vuokranpalkkionmaksut, jotka olette rakentaneet tosissaan ostoksille, voidaan menettää, jos et lopulta voi selvittää kaikki ostajat ostamaan.

"Kiinteistöjen vuokrasopimus ei ole niin yksinkertaista kuin naapurustovuokraamon oma kauppapaikka, joten älä ota oletta, että ne toimivat samoin", sanoo Lake Homes Realtyn toimitusjohtaja Glenn S. Phillips, Pelham, Alabama. Phillips on työskennellyt vuokra-asuntosopimusten kanssa vuokranantajana sekä monen kiinteistövälittäjän kanssa. "Monet ihmiset, mukaan lukien jotkut toimiluvan saaneet edustajat, eivät ymmärrä huonosti suunniteltujen vuokrasopimusten laillisia" houkutuksia ". Tämä voi johtaa rahan, ajan ja jopa laajan oikeudenkäyntikulujen menettämiseen."

Hanki neuvoja kiinnitysasiantuntijalta

Miten vuokrasopimus tai vuokra-asuntosopimus toimii

Ei tietenkään ole kiinteistösijoitusta - vuokra-to-own tai suoraan osto - yksinkertainen asia. Vuokra-ostokset voivat kuitenkin olla erityisen vaikeita navigoida.

Jotkin sopimukset on strukturoitu vuokrasopimuksiksi - vuokraat kodin ja sinulla on ei-sitova vaihtoehto hankkia se lopulta. Vuokra-asuntosopimus on lopullisempi, asetettu kauppahinta ja rajoitettu aikataulu. Varmista molemmilla, että ymmärrät:

• Todennäköisesti maksat huomattavan talletuksen - tavanomaisten etukäteiskustannusten, kuten lemmikkieläinten talletuksen lisäksi - kuukausittaisella vuokramaksulla (vuokra) lisämaksulla (vuokra-palkkio, joka kootaan todellisena rahana).
• Leasingmaksut saattavat tai eivät välttämättä koske ostoa.
• Vuokravakuutusmaksuja ei voi palauttaa, jos et päädy ostamiselle. Useimmissa tapauksissa sopimukset on jäsennelty siten, että jos osto ei toteudu, kiinteistön omistaja pitää kaikki maksut.
• Valtion lait vaihtelevat, joten tarvitset kiinteistönvälittäjän puolesi.

"Vaihtoehtoinen lähestymistapa yksittäiseen vuokrasopimukseen on käyttää kolmea sopimusta", Phillips lisää. "Yksi on vakio kiinteistöjen ostosopimus, joka on lähellä päivämäärää, joka voi olla kuukausia tai vuosia pois. Toinen on vakio vuokrasopimus ennen ostoaikaa. Ja kolmas sopimus on osto-optiosopimus, joka osoittaa tarkalleen, millä ehdoilla ostajalle annetaan luottoa ostohintaan."

Tässä skenaariossa osto-optio voi sisältää ostajan velvoitteen maksaa omistajalle jonkin verran rahaa - talletus - joka ei ole palautettavissa. Päinvastoin omistaja poistaa talon markkinoilta.

"Tämä vaikuttaa monimutkaiselta, mutta todellisuudessa se voi olla paljon puhtaampi oikeudellinen lähestymistapa ja välttää sekaannusta kaikille osapuolille," Phillips sanoo.

Voiko omakohtainen vuokraus olla polku kotiomistukseen?

Vuokra-oma-sopimukset eivät voi poistaa kaikkia asuinvaltion esteitä. Esimerkiksi jos ostajalla ei ole varaa maksaa vähimmäismaksua - tai jos kuukausittaiset vuokravastuut ovat taloudellinen osa - on epävarmaa, että hän aikoo tehdä sen aina sulkemiseen.

"Älä aloita polkua, joka on tuomittu alusta alkaen", Phillips neuvoo.

Lola Audu Comstockista, Michiganista, on ollut kiinteistönvälittäjä yli 20 vuotta ja hänellä on kokemusta vuokrasopimuksista, jotka sisältävät ostovaihtoehtoja. Ja mitä hän on nähnyt, tulokset eivät ole olleet hyviä.

"Kokemukseni mukaan he eivät ole koskaan ostaneet ostoksia", Audu sanoo. "Ostajat, jotka eivät pysty rahoittamaan hankintaa, eivät useinkaan ole parhaita ehdokkaita kotimaahansa. Luotto- ja ennakkomaksut ovat keskeisiä rakenteellisia ongelmia. Ne on korjattava ennen hankkimista kotiin sen sijaan, että ne yrittäisivät ostaa vuokrasopimuksen ja rahoittaa rahoituskysymyksiä."

Hän sanoo, että vuokra-ostosopimukset tulevat usein "herätetyiksi vuokrauskokemuksiksi".

"Kun kotimaassa alkanut jännitystilan kuluminen loppuu, ostajalla ei ole enää kannustinta jatkaa tarvittavien korjausten tekemistä rahoituksen saamiseksi", Audu sanoo.

Phillips of Lake Homes on samaa mieltä: "Kokemuksemme on, että omaisuuden vuokraus on harvoin ostamista. Jos näyttää olevan pikakuvake kotiomistukselle, se ei ole."

Vaikka hän sanoo, älä koskaan sano koskaan: "Minulla on yksi omaisuus juuri nyt, kun minulla on erittäin pitkäaikainen vuokraaja, jonka uskon muuttaneen ostoksiin. Tämä on poikkeus, emmekä aloittaneet pelkästään yksinkertaista vuokrasopimusta, sitten keskustelimme mahdollisesta ostosta myöhemmin."

Jotkut yritykset haluavat keksimään vuokra-asunnon omistajuuden

Joten vuokra-omalla reitillä näyttää olevan kourallinen tie, joka on täynnä kuoppia.Näyttää siltä, ​​että on lähes mahdotonta päästä täältä (vuokrata) sinne (omistava). Mutta ainakin pari yritystä haluaa muuttaa vuokrasopimuksen maisemaa.

Kuvittele, että löydät myytäväsi kotiisi myytäväksi, josta todella rakastat - ja kun joku ostaa sen ja vuokraa sen takaisin sinulle, jolla on mahdollisuus ostaa. Näin Home Partners of America tekee.

Prosessi alkaa ensimmäisellä sovelluksella ja 75 euron maksamattomalla maksulla. Jos esikyllästyssovellus hyväksytään, lähetät täydellisen hakemuksen, johon sisältyy luottoraportin vetäminen. Sitten Home Partners kertoo korkeimman mahdollisen kuukausittaisen vuokran.

Sieltä voit ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään ja löytää koti, josta olet kiinnostunut, ja Home Partners neuvottelee ostosta. Yritys maksaa käteistä, mikä yleensä helpottaa omistuksen nopeaa siirtoa. Sitten allekirjoitat yhden vuoden vuokrasopimuksen Home Partnersin kanssa sekä oikean ostosopimuksen, josta ilmenevät hinta, jonka maksat talosta, jos käytät ostotarjousta. Maksat myös talletuksen, joka tavallisesti on kahden kuukauden vuokra.

Sinulla on mahdollisuus ostaa koti ennalta määritettyyn hintaan milloin tahansa seuraavien kolmen tai viiden vuoden aikana, mutta vain sitoutuvat vuokrata kotiin yhden vuoden.

Yritys palvelee tällä hetkellä 34 kaupunkia 18 valtiossa, kuten Kaliforniassa, Teksasissa, Coloradossa ja Floridassa. Se väittää ostaneensa 1 miljardin dollarin kiinteistöä panemaan yli 9 000 ihmistä (ja 2500 lemmikkejä!) Osaksi "vuokrasopimusta, jolla on oikeus ostaa" asuntoja.

HomeLPC on toinen vuokra-to-own-käynnistys, vaikka se tarjoaa ohjelmansa vain Kaliforniassa ja Teksasissa. Yrityksen tavoitteena on kuitenkin palvella 20 valtiota vuoden 2016 loppuun mennessä.

Etsi lainanantaja saada valmiiksi hyväksytty

Siirtyminen osto-optiosopimuksen kanssa

Ehkä osto-optiosopimus voi poistaa muutamia kuorma-autoja kuorma-autolla kotiomistuksessa. Se on houkutteleva mahdollisuus: siirry nyt kotiin, selvitä ryppyjä niin, että voit saada ostaa ja lopettaa sopimuksen ilman, että pakkaat toisen laatikon.

Se ei ehkä ole helppoa, mutta löytää tapa murtautua homeownership pähkinä voi tehdä se kannattaa kaiken vaivaa.

Lisää Investmentmatomeista: Kuinka paljon taloa voi todella varaa? Vertaa asuntolainojen määrää Etsi kiinnitysvälittäjä

Hal Bundrick on henkilökunnan kirjailija Investmentmatomeissa, joka on henkilökohtainen rahoitussivusto. Sähköposti: [email protected]. Twitter: @ halmbundrick

Kuva iStockin kautta.