Älä saa pelata asuntolaina "veropelissä"
Matt McCoy
Lisätietoja Mattista sivustollamme Kysy neuvoa
Tuoreessa artikkelissa keskustelin siitä, miksi jotkut ihmiset pitävät verovähennyskelpoisia velkoja. Yksi syy liittyy "veropelistä" - pitämällä alhaiset korot, verovähennyskelpoiset velat ja yrittämällä ansaita enemmän sijoituksistaan. Viimeisimmän keskustelun jälkeen tästä asiasta minulle ilmeni, että tämä käsite on edelleen väärin ymmärretty.
Joskus tämä argumentti on hieman yksinkertaistunut. Esimerkiksi jos asuntolainakorko on 4%, sinun tarvitsee vain ansaita 4,01% "voittaa" peli, eikö? Väärä. Tämä argumentti jää usein pois erittäin tärkeästä tekijästä: verovaikutuksista - sekä hyvistä että huonoista.
Tätä havainnollistetaan parhaiten esimerkin avulla. Kiinnitä 4 prosentin korko oletus, käytämme alkupääoma saldo 300.000 dollaria ja olettaa 30 vuoden kiinteäkorkoista lainaa. Emme myöskään ota huomioon veroja, huoltoa ja vakuutuksia, koska saatat joutua maksamaan nämä kulut riippumatta siitä, onko sinulla kiinnitys. Näiden oletusten liittäminen rahoituslaskimeen tai laskentataulukkoon ja maksujen olettamus tehdään kunkin jakson lopussa tuottamalla seuraavat:
- Kuukausimaksu = $ 1,432.25 (360 maksua)
- Lainan koko lainan aikana maksetut korot yhteensä = $ 215,608.51
Oletetaan nyt, että harkitsette, maksako tämä laina pois 15 vuodessa vai sijoittaako se ylimääräinen maksu muualle. Ensimmäinen askel on määrittää, mitä lisäkorvaus olisi. Uskomme luotettavan laskimen tai laskentataulukon avulla, että tarvitset lisää kuukausittaista maksua 786,81 dollaria. Tämän skenaarion kuukausittaiset maksut ja kokonaiskorvausmäärät ovat seuraavat:
- Kuukausimaksu = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = 786,81 dollaria)
- Lainan kokonaiskorvaus on 99,431.48 dollaria
Joten tämän asuntolainan maksaminen 15 vuoteen sen sijaan 30 vuoden aikana tuottaa 116,177.03 dollarin korkokustannussäästöjä. Mutta tämä ei ole sinun todellinen säästösi, koska olet saanut verovähennyksen koroista. Olettaen, että olet 28%: n veroluokassa ja että kaikki kiinnitetyt korot olivat verovähennyskelpoisia, nettosäästöt olisivat noin 83 647,46 dollaria (116 177,03 x 0,72 dollaria).
Olemme selvittäneet, mitä todelliset säästöt maksaisivat asuntolainasta aikaisin, mutta nyt meidän on verrattava tätä jotain. Meidän on aloitettava harkitsemalla korkojen säästöjä. Korkojen säästöt edustavat voitto, jonka olisi kerättävä sijoittamalla kyseinen lisämaksu näiden 15 vuoden aikana tauko edes. Omenojen omenoiden vertaamiseksi meidän on kuitenkin tarkistettava korkojen säästöä (sijoitusinvestointi, jota me kohdistamme) myyntivoittojen verotukseen. Olettaen, että kaikki voitot ovat pitkiä ja että sovellettava verokanta on 15%, tulos on mukautettu voitto 98,408,78 dollaria. Jos me pysymme kurinalaisena ja panemme tämän ylimääräisen maksun 786 dollaria. 81 kuukaudessa 15 vuotta, sijoitamme yhteensä 141.625,80 dollaria (786,81 x 180 dollaria). Lisätyn korotetun voiton lisääminen kuukausittaiseen sijoitussummaan antaa meille tulevan summan, joka tarvitaan 15 vuotta 239 565,58 dollaria. Pysykää kiinni - olemme melkein siellä.
Nyt meillä on kiinnostuksen säästö ja tarvittava tuleva summa, mutta tarvitsemme edelleen tuoton verrattaessa asuntolainojen korkoihin. Tuleva summa (239 565,58 dollaria), kuukausierä (786,81 dollaria), investoinnin määrä (15 vuotta tai 180 sijoitusta) ja summa, jonka olemme tällä hetkellä kohdentaneet tulevaan summaan (nolla), voimme ratkaista tuoton. Tämä antaa meille seuraavan tuoton:
- Arvioitu palautusprosentti, joka tarvitaan parantamaan = 6.56%
Joten, jotta vältät välinpitämättömän kahden vaihtoehdon välillä, sinun täytyy ansaita yhdistetty tuotto yli 6,5% kyseisen 15 vuoden jakson aikana. Tämän harjoituksen tarkoitus ei todellakaan ole sanoa, että tämä on mahdotonta, mutta älä vain ymmärrä ajattelemalla, että se on yhtä mustavalkoinen kuin jotkut saattavat näyttää siltä. Muistathan, että tämä asuntolainan korko on kiinteä - laina-ajan tuntema muuttuja - kun taas tulevaisuuden sijoitustuotto ja tulevaisuuden verokannat ovat sekä tuntemattomia muuttujia.
Tämä erityinen esimerkki ei ehkä sovi kaikkiin skenaarioihin, mutta sitä voidaan käyttää yksinkertaisella tavalla havainnollistamiseen. Käyttämällä tätä samaa skenaariota alhaisempi verokanta (vähennettynä vähennyksellä) johtaa suurempaan leviämiseen, joka tarvitaan parantamaan paremmin, ja korkeampi verokanta (enemmän vähennystä) johtaa pienempään leviämiseen, kaikki muut ovat yhtä suuria.
Uran aikana olen oppinut kyseenalaistamaan kaiken ja ottamaan mitään arvoltaan. Peukalosäännöt ja kulttuurinen taloudellinen "tietämys", jotka molemmat ovat yhteisiä, ovat usein puutteellisia tai tavallisia vääriä. Ehdotan, että kyseenalaistat myös peukalon säännöt ja kulttuuritiedot, jotta näet, pitävätkö ne kiinni. Todennäköisesti he eivät.
