Miten välttää jumittua vuokra-omaisuuden Dud

Jim Ludwick, YKP

Lue lisää Jimistä Investmentmatomein Ask Advisorista

Jos aiot ostaa asuntotuloja tai muuttaa nykyinen asuntosi vuokraksi, saatat haluta ajatella uudelleen. Kaupan, joka näyttää hyvältä pinnalta, voi päätyä maksamaan sinulle rahaa.

Omistusasuntojen omistamisella on monia etuja. Vuokralaisen vuokramaksut voivat kattaa tai jopa kattaa kiinnitysmaksut, ja voit rakentaa oman pääoman arvoa talon arvostamisen kautta saaden samalla verovähennyksiä asuntolainojen koroista ja poistoista.

Mutta on myös haittoja. Sinun täytyy kerätä vuokraa ja ottaa hätäpuheluja itse, tai maksaa kiinteistönhoitajalle. Sinun on sovitettava yhteen vuokralaisten ja työntekijöiden kanssa korjauksia, joskus etäisyydeltä. Avoimia työpaikkoja ja muita maksamattomia asioita voi myös syntyä.

Nämä haitat eivät ole merkityksettömiä. Siksi on tärkeää harkita varovaisuutta kiinteistön potentiaalista. Entisenä kaupallisena kiinteistönvälittäjänä ja vuokra-asuntojen omistajana tiedän, että monet vuokra-asunnot ovat todellakin hyviä investointeja. Mutta löytää ne, on tärkeää sulkea pois mahdottomat ominaisuudet mahdollisimman nopeasti.

Yksi tapa tehdä tämä on se, mitä kutsun "10/1/1" -strategiaksi. Jos omaisuus ei mittaa tähän metriikkaan, säädä se hyväksi niille, jotka tekevät.

10/1/1 -testin soveltaminen

Nämä kolme numeroa viittaavat vuokramaksujen kuukausien määrään vuodessa, joka tarvitaan kolmen eri vaatimuksen täyttämiseen: kulurahasto, avoinna oleva rahasto ja ylläpitorahasto.

10: Ensimmäinen numero edustaa kuukausittaisten vuokrien määrää, jonka pitäisi pystyä keräämään vuodessa maksamaan vuoden kulut. Näihin kuluihin kuuluvat kiinnitysmaksut, kiinteistöverot, vuokranantajan omaisuusvakuutukset ja hallintokulut, mukaan lukien kiinteistönhoitajan maksaminen vuokranantajan tehtäviin, jos haluat tehdä niin. Jos et voi kattaa vuosittain kustannuksia 10 kuukauden vuokra-aikana, se on hyvä merkki sinun pitäisi kääntyä pois kauppa.

1: Ensimmäinen 1 on avoimesta rahastoon osoitettu vuokrahaksu, joka kattaa kulut, kun vuokran tarkistus pysähtyy ja toinen ei käynnisty välittömästi. Kun rahastosta on kolmen kuukauden vuokra, voit aloittaa tämän vuokramaksun voiton, jos olet huolehtinut toisesta 1.

1: Toinen 1 on vuokramaksu, joka kulkee erilliseen rahastoon ylläpitokustannusten maksamiseksi. Riittävän kolmen kuukauden vuokrasumma pankissa tähän tarkoitukseen on yleensä riittävä.

Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kolmen vuoden kuluttua kaikkien kulujen kattamisesta ja vähitellen riittävien rahastojen luomisesta potentiaalisille avoimille työpaikoille ja ylläpitokustannuksille voit aloittaa vuokrauksen kassavirran voiton. Näin voitte kattaa odottamattomat kulut.

Jos kiinteistö ei pysty täyttämään näitä kriteerejä tai et ole tyytyväinen odottamaan kolme vuotta rakentaakseen asianmukaisen tyynyn, on parempi siirtää se nyt sen sijaan, että myöhemmin havaitsisi, että sopimus ei ollut niin lupaavaa.

Kuva iStockin kautta.