Oletettavissa oleva asuntolaina: edut ja haitat ostajille ja myyjille
Vinkki 1/5 ensiasunnon ostajalle | S-Pankki
Sisällysluettelo:
- Mikä on oletettavissa oleva kiinnitys?
- Mitkä kiinnitykset ovat oletettavissa?
- Saatujen lainojen edut
- Myyjille
- Ostajille
- Lainojen oletetut epäkohdat
- Myyjille
- Ostajille
- Kuinka tehdä kiinnitys
- Avioero, kuolema ja olettamukset
- Mitä seuraavaksi?
- Laskea kuinka paljon taloa sinulla on varaa
- Välttää nämä homebuying virheet
- Oppia mitä VA lainoja on kyse
Lainattavissa oleva asuntolaina mahdollistaa kodinostoksen siirtymisen myyjän entiseen taloon, mutta myös myyjän lainaan.
Jos oletettavana oleva laina voi antaa myyjälle markkinointiviivan, etenkin jos asuntolainan korot ovat nousseet siitä, kun myyjä on saanut lainan.
Ostajan tapauksessa olettaen, että asuntolaina voi säästää tuhansia dollareita korkomaksuissa ja sulkemiskustannuksissa - mutta se saattaa vaatia suurta ennakkomaksua.
Tässä on kuinka oletettavissa olevat kiinnitykset toimivat ja ostajat ja myyjät hyötyvät ja haittaavat.
Mikä on oletettavissa oleva kiinnitys?
Oletettavissa oleva asuntolaina on asuntolainaa, joka voidaan siirtää alkuperäiseltä lainanottajalta myöhemmälle asunnonomalle. Korko pysyy samana. Myös termi: Esimerkiksi jos 30 vuoden kiinnitys on 3 vuotta vanha, lainanottaja ottaa 27 vuotta maksaakseen sen.
Sinä, kuten ostaja, astutte myyjän kiinnitykseen.
"Oletuksena olet ostajana astumassa myyjän kiinnitykseen, aivan kuin sinulla olisi ollut oikea edessäsi ja olet ylittänyt myyjän nimen asiakirjaan ja olet asettanut lainanottajan nimen siellä, "Kertoo Michael G. Barone, asuntolainauskäytännön hallinnoiva kumppani lakimies Abrams Garfinkel Margolis Bergsonille New Yorkissa.
»LISÄÄ: Tulot, jotka sinun on täytettävä asuntolaina
Mitkä kiinnitykset ovat oletettavissa?
Kaikki asuntolainat eivät ole saatavissa kotimaassa. Ostajat voivat olettaa liittovaltion takaamia tai vakuutettuja kiinnityksiä, mutta ei muita tyyppisiä asuntolainoja. Se tarkoittaa:
- FHA-lainat, jotka on vakuutettu liittovaltion asuntoverosta, olemme assumable.
- VA-lainat, jotka taataan eläinlääketieteellisten asioiden osastolla, olemme oletettavissa, eikä ostajan tarvitse olla veteraani tai sotilas.
- USDA-lainoja, jotka takaavat maatalousministeriö, olemme assumable.
- Muut lainat, joita kutsutaan tavanomaisiksi kiinnitystuiksi yleensä eivät ole oletettavasti kotimyynnissä.
»LISÄÄ: FHA-lainat: mitä sinun tarvitsee tietää
Takaisin alkuunSaatujen lainojen edut
Myyjille
Helpompi myynti: Hyödyllinen laina voi tehdä kotiin enemmän markkinoitavaksi, jos korot ovat nousseet asuntolainan alkamisvuosina. Kuvittele tilanne, jossa joku saa otettavaksi kiinnitettävän 4,75 prosentin koron ja myy sitten talon viisi vuotta myöhemmin, kun korot ovat noin 7%. Tämä 4,75%: n hinta, joka ei ole mahdollista muulla tavoin, voi houkutella ostajia valitsemaan talon toiselle.
Suurempi hinta: Toinen etu on oletettavissa oleva kiinnitys antaa myyjälle neuvotteluvoimaa hinnasta. Fiksu myyjä sitoo oletettavasti lainaa myyntipisteeseen "ensimmäisenä päivänä, joten se on osa neuvotteluja heti", Barone sanoo. "Joten sinun täytyy maksaa meille hintatarjousmme tai hieman enemmän kuin meidän hinta."
Ostajille
Alhaisempi korko: Asuntolaina, joka on oletettavissa, on yksinkertainen etuoikeus kotitalouksille, sanoo Jim Sahnger, C2 Flood Corp.: n kiinnittäjä aloittelija Jupiterissä, Floridassa: "Pro on, että saat kaiken sen, mitä heillä on voimassa."
Myönteinen laina antaa myyjälle neuvotteluvoiman hinnan.
Alemmat sulkemiskustannukset: Lisäksi se maksaa vähemmän lainaa kuin saada uusi asuntolaina, lainanantajat sanovat. Asuntolainan sulkemiskustannukset yleensä yhteensä useita tuhansia dollareita. Sitä vastoin FHA, VA ja USDA asettavat rajoituksia oletukseen liittyviin maksuihin, mikä tekee niistä edullisempia kuin sulkemisen kustannukset.
»LISÄÄ: Asuntolainojen sulkemiskustannukset, selitti
Takaisin alkuunLainojen oletetut epäkohdat
Myyjille
VA-oikeus: FHA: n ja USDA: n lainoilla on vain vähän tai ei ollenkaan haittoja myyjille. Mutta myyjät, jotka ovat VA lainoja voi osua snag, kun ostajat ottavat kiinnitykset.
VA-lainan avulla hallitus takaa, että se palauttaa osan saldosta, jos lainanottaja ei ole lainkaan. VA, joka rajoittaa tämän takuun, kutsuu dollarin summansa lainanottajan "oikeutta". Lainan määrästä riippuen lainansaajan osa tai kaikki lainanottajan oikeudet pysyvät sidottuna kotiin oletetun kiinnityksen jälkeen myös myynnin jälkeen.
Koska oikeus on edelleen oletettu laina, myyjällä ei ehkä ole tarpeeksi jäljellä olevaa oikeutta saada toisen VA-lainan ostoa varten seuraavaan kotiin.
Myyjä voi paeta tämän vaikeuden myymällä veteraanille tai sotilashallituksen jäsenelle, jolla on oikeus saada VA-laina. Ostaja voi sitten korvata hänen oikeutensa myyjälle. Tällöin VA palauttaa myyjän täyden oikeutensa.
Ostajille
Suuri ennakkomaksu: Kotimaisten arvojen nousu voi torpota asuntolainan oletuksia. Ymmärrä, miksi, muistaa, että kun ostaja olettaa asuntolainan, se on kuin astuminen myyjän kiinnitys, joka ei ehkä enää kattaa talon kustannuksia.
Kotimaisten arvojen nousu voi torpota asuntolainan oletuksia.
Sanotaan, että myyjä maksaa asuntolaina viiden vuoden kuluttua maksaa 150 000 dollaria. Ostaja ottaisi tämän määrän.Mutta kodin arvo on noussut 215 000 dollariin viiden vuoden aikana, jonka myyjä on omistanut. Ostajan on maksettava erotus.
Lunasta lainan jäljellä oleva saldo (150 000 dollaria) kotiarvosta (215 000 dollaria), ja saat 65 000 dollaria. Ostaja joutuu hankkimaan kotiin 65 000 dollaria. Useimmissa tapauksissa tämä tarkoittaa toisen kiinnityksen saamista ", jolla on yleensä huomattavasti korkeampia korkoja", Barone sanoo. Toinen kiinnitys todennäköisesti johtaa sulkemiskustannuksiin, mikä heikentää edelleen luotettavan lainan etua.
Koska kotihinnan arvostus voi nopeasti laskea lumipalloja, ostajilla on helpompi aika olettaa vain muutaman vuoden vanhat kiinnitykset, hän sanoo.
Kiinnitysvakuutus: FHA-lainoilla voi olla haitta. Heidän kuukausittaiset kiinnitysvakuutusmaksut kestävät lainan kestoa ja ne voidaan poistaa vain lainan uudelleenrahoituksella. Nämä kuukausittaiset maksut estävät joitakin etuja, jotka johtuvat lainan koron alentamisesta.
»LISÄÄ: Laske, miten talletat ennakkomaksun
Takaisin alkuunKuinka tehdä kiinnitys
Olettaen, että asuntolaina edellyttää lainanantajan hyväksyntää. Jos ostaja ja myyjä tekevät olettamuksen epävirallisesti, sanomatta lainanantajaa, he ottavat riskin. Kun luotonantaja havaitsee, se voi vaatia koko lainan määrän maksamista välittömästi. Jos laina pysyy myyjän nimissä, myyjä vastaa edelleen velasta.
Oikein tehty olettamus, uuden lainanottajan on hypätä läpi joitakin samoja vanteja se kestää saada uuden lainan. Lainan huoltoliike pyytää lainanottajan luottoraporttia sekä taloudellisia ja työllisyystietoja.
"Luotonantaja haluaa edelleen varmistaa, että voit maksaa lainan, joten he saavat sinut aivan kuin olisit uusi ostaja", Barone sanoo.
Lainanantaja ei vaadi arviointia, Sahnger sanoo.
Lopuksi luotonantaja vapauttaa alkuperäisen lainanottajan vastuun velasta.
Takaisin alkuunAvioero, kuolema ja olettamukset
Kaikki asuntolainan olettamukset eivät johdu kotimyynnistä. Joskus toinen puoliso ottaa lainansa avioeron tai toisen puolison kuoleman jälkeen.
Näissä tapauksissa lainan ottavan henkilön on kyettävä osoittamaan kykynsä maksaa kuukausimaksut, kertoo laivaston Federal Credit Unionin koti- lainanantopäällikkö Randy Hopper. Hyväksyntä ei ole automaattinen.
Jos alkuperäisellä laina-ilmoituksella on molemmat puolisot, "lainanantaja on todennäköisesti oikeutettu lainaan molempien tulojensa ja molempien luottotietojensa perusteella", Hopper sanoo. "Joten jos jompikumpi niistä ei enää ole lainaa, meidän on varmistettava, että jäljellä oleva lainanottaja on myös pätevöity omalla tavallaan."
