Kuinka ostaa talon, jota ei ole rakennettu vielä

Trisha ja Dennis Rawlings, pari 30-luvun alussa, siirtyvät Chicagossa esikaupunkiin ja jättävät yli 60-vuotiaan ensimmäisen kodin St. Louis -alueelle.

"Tarkastelimme potentiaalisesti talon ostamista", Trisha sanoo. Mutta alueella, jossa he haluavat elää, talousarvionsa vaihtoehdot rajoittuvat vanhan kodin hankkimiseen tai uuden rakennuksen hankkimiseen.

Pari rakasti modernin, uuden rakentamisen naapuruston piirteitä, joissa on uima-allas, klubitalo ja erinomainen kävelykyky. Ja rakennuslainan ottaminen ja talon rakentaminen merkitsevät, että ne välttävät ylläpitämisen, joka tulee vanhemman kodin kanssa.

Kansallisten asuntosäätiöiden mukaan kotitalouksien kuten Rawlingsesin ja muiden - kuten nuorempien ostajien - koti-ostajat etsivät olemassa olevia asuntoja, jotka ovat saatavilla "kaikkien aikojen alhaisella" valtakunnallisella alueella, tarkastelemalla muita vaihtoehtoja, joihin kuuluu talon rakentaminen. Näin pääset alkuun, jos päätät rakentaa kodin.

»LISÄÄ: Kuinka paljon taloa sinulla on varaa?

Rakennuslainan löytäminen

"Kaikki alkaa rahoitustilanteestamme ja minkälaisesta talousarviosta sinä voit luoda", sanoo hollantilaisen Michiganin Northpointe Bankin aluepäällikkö Dan Moralez. "Et halua myydä jotain joltakin, ja seuraava asia, jonka huomaat, on se, että et kelvota."

Mutta jokainen asuntoluottopankki tai välittäjä ei tarjoa rakennusluottoja.

"Useimmat kiinnelainaiset menevät koko uransa tekemättä koskaan", sanoo asuntolainojen upseeri Jerry Thomas Farmington Hillsissa Michiganissa. "Toinen iso ryhmä (lainanantajat) tekee yhden ja sitten vannon, että he eivät koskaan enää tee toista."

Ei ole helppoa löytää rakentamisen lainanantajaa. Pyydä ystävien ja perheenjäsenten lähettämistä. Rakentajilla on usein lainanantajia, joita he suosittelevat.

»LISÄÄ: Hanki ilmainen luottotietosi

Lukitseminen maahan

Asunnon rakentaminen taloon on suuri osa kodinrakentamisprosessia.

"Sinun ei tarvitse omistaa paljon vapaata ja selkeää", Moralez sanoo. Mahdollisia omistusosuuksia voidaan kuitenkin soveltaa etumaksuihin ja sulkemiskustannuksiin.

Moralez sanoo, että hänellä on asiakkaita, jotka haluavat "lukita likaista likaa", jotta he voivat rakentaa sitä vuosittain. Valitettavasti hän sanoo, että vapaan maan rahoittavien lainanantajien määrä on huomattavasti pienempi kuin lainanantajan lainanantajien määrä.

Ostajat, jotka aikovat rahoittaa maan ja kodin rakentamisen kustannukset samanaikaisesti, on pidettävä mielessä, kun etsitään lainanantajaa.

Kelpoisuus ja ennakkomaksu

On vaikeampaa saada rakennusluottoa kuin tyypillinen osto kiinnitys, Moralez ja Thomas sanovat. Tämä johtuu siitä, että pankki ottaa ylimääräisen riskin rakennusvaiheen aikana, koska asuntolainaa ei ole.

Tyypilliset alamaksut ovat noin 10%. Liittovaltion asuntorakenne, veteraaniasiat ja Yhdysvaltojen maatalousministeriö kiinnittävät ohjelmat takaisin rakennusluottoihin ja voivat sallia jonkin verran luottohelpotuksia sekä alhaiset tai alentamattomat maksut.

"Jos voit laittaa 20% alas ja sinulla on 720 luottopistettä tai parempi, tiedät, että olet melko paljon menossa saada kenenkään ohjelman", Thomas sanoo.

»LISÄÄ: Parhaat lainanantajat FHA-lainoille

Käyttämällä rakentajaa tai DIY: tä

Rakennuttajia on kahdenlaisia: räätälöityjä rakentajia ja "tuotantorakentajia", jotka rakentavat suuren määrän samanlaisia ​​koteja ja toimivat mahdollisimman tehokkaasti. Jos talon suunnitelma sisältää monia erityisiä tai ainutlaatuisia ominaisuuksia, etsi mukautettua rakentajaa, koska he ovat erikoistuneet rakentamaan vastaamaan asiakkaiden odotuksia, Moralez sanoo.

Haluatko rakentaa oman kodin?

"Yhä useammin sanomme ei", Moralez sanoo. "Useimmat lainanantajat eivät tee itserakennushanketta". Hän sanoo, että muutamat poikkeukset koskevat lainanottajia, joilla on asianmukainen kaupallinen kokemus.

Moralez sanoo, että lainanottajat, jotka ajattelevat, että he voivat säästää rahaa, tekevät töistä itse pettymyksen. Kun asuntoalalla on pula ammattitaitoisesta työvoimasta, olet todennäköisesti maksamaan enemmän työntekijöille kuin suuren volyymin urakoitsija.

Myös tee-itse-hankkeen rakennusluotot vaativat tyypillisesti korkeampia luottotuloksia ja suurempia ennakkomaksuja. Ehdot ja pätevyys vaihtelevat lainanantajan toimesta.

Pysyminen budjetissa

Kustannusten ylitykset ovat suurin vaara, jonka saatat kohdata talon rakentamisen aikana, Moralez sanoo. Rakennuttajan hintatarjous asettaa kustannuksia valaisin-, lattia-, työtasot ja muut tärkeät ominaisuudet. Päivitys täällä tai siellä voi rikkoa budjetin, ja sinun täytyy tehdä eroa käteisenä, hän sanoo.

Tutki materiaalien kustannuksia etukäteen, jotta vältät merkittävien ja kalliiden muutosten tekemisen matkan varrella.

Lisää Investmentmatomeista

• Laske kiinnitysmaksu
• Vertaa asuntolainojen määrää
• Parhaat lainanantajat VA-lainoille

Tämä artikkeli on kirjoittanut Investmentmatome ja julkaistiin alunperin The Associated Press.