3 Troubling totuuksia Et ole kerrottu vuokra-asuntolainoista |

Housing mania on jälleen tarttumassa Wall Streetiin.

Viimeisimmän S & P / Cash Schiller -hintaindeksin kiipeämisestä 12% viime vuoden vastaavasta ajankohdasta alkaen asuntovakuuttajat ovat nousseet nousevaan kääntymään sen jälkeen, kun hinnat laskivat kuuden suoran vuoden ajan vuodesta 2006 vuoteen 2012.

säännölliset asunnonomistajat näkevät suuria voittoja, se on vuokra-asuntojen omistajia ja sijoittajia, jotka ovat todellisia voittajia.

Tämä on se, mitä kollegani Nathan Slaughter kutsuu "vuokraajalle" ilmiöön, joka vie Yhdysvaltoja myrskyn, kun yhä useammat amerikkalaiset haluavat vuokrata mieluummin kuin ostaa.

Seuraavien kolmen vuoden aikana 3,8 miljoonaa vuokraajaa (70% kaikista uusista kotitalouksista) joutuvat taistelemaan toistensa kanssa vähemmän ja vähemmän tilaa vastaan. Suuri muutos kohti vuokria on ajautunut laskemalla kotiomistus hinnat kuluttajat edelleen kamppailemaan vähän palkankorotusta ja liikaa velkaa. Tämän odotetaan palkitsevan asuntojen omistajia, joilla on korkeampia arvoja kiinteistöjen ja nousevien vuokrien osalta. täällä ja kertoo, kuinka voit käteistä.

Mutta aivan kuten kaikki muutkin investoinnit, mahdollisuudet ylimitoitettuihin voittoihin ovat vaarassa.

Ja yksi suurimmista riskeistä vuokra-kiinteistösijoituksessa on kiinnitys. Vuokra-asuntolaina on rakenteeltaan eri tavoin kuin tavallinen kiinnitys ja se on piilotettu riski sijoittajille.

Tässä on kolme asiaa, jotka sinun täytyy tietää, ennen kuin yrität ottaa lainaa kyseisestä vuokra-omaisuudesta …

1. Et saa Rock-Bottom-korkoja.

Luottokoroja sanelee riski. Lisää riskiä tuottaa korkeamman koron. Yksittäisen asuntolainan ansiosta lainanantaja profiloituu yhden yksittäisen lainanottajan riski. Tämä sisältää luotto- ja työhistorian. Mutta vuokra-asuntolaina, mitä pankit ymmärtävät, on se, että vaikka se edelleen lainaa yksittäiselle henkilölle, lainan suorituskykyyn vaikuttavat voimakkaasti kolmannen osapuolen vuokralaisten ryhmä, joka pysyy lähes nimettömänä.

Vaikka lainanottajat käyttävät henkilökohtaista luotonsa vuokra-kiinteistökiinnityksen turvaamiseksi, se, että heidän on turvauduttava kolmansien osapuolten vuokrauksiin kassavirran tuottamiseksi, on se, miksi lainanantajat veloittavat korkeamman koron. Se on vain riskialtista niille.

Vuokra-kiinteistömarkkinoilla on erittäin ohuita toimintamarginaaleja ja ne perustuvat tasaisiin kassavirtoihin. Jopa marginaalisesti korkeampi korko voi uhata vuokra-kiinteistösijoituksen kannattavuutta.

2. Hanki valmiiksi hyvälle ennakkomaksulle.

Yksittäisiä kiinnityksiä voidaan tällä hetkellä turvata vain 3,5 prosentilla FHA: n (Federal Housing Association) tarjoamilla ohjelmilla. Tämä valtion tukema ohjelma on suunniteltu tukemaan kotiomistusta ja lisäämään omistusosuuksia.

Mutta vuokra-kiinteistökiinnitykset eivät ole tällaista ylellisyyttä. Koska kiinnitysvakuutus ei kata sijoituskiinteistöjä, vähennys on 20%. Itse asiassa useimmat vuokra-kiinteistökiinnitykset vaativat lähempiä 25%.

Tämä on suuri rahavirta ja se voi merkittävästi vähentää vuokra-kiinteistöinvestoinnin käyttövipua. Se voi myös tulla suurta taloudellista vastuuta hädänalaisessa myynnissä, jossa omaisuuden omistajat ovat joutuneet kärsimään tappioista, kun taas sellaiset, joilla on vain vähän tai ei lainkaan pääomaa, ovat kävelleet vahingoittumattomina.

sillä on myös mahdollisuuksia sijoittaa salkkuun muita omaisuusluokkia, mukaan lukien osakkeet ja joukkovelkakirjat. Varojen kohdentaminen on yksi tärkein tekijä, joka vaikuttaa salkun suorituskykyyn, joten tasapainoinen lähestymistapa on kriittinen, jotta se pysyy asianmukaisesti monipuolisena ja pienentää riskiä.

3. Luottosi on vielä tärkeämpää.

Luotto on aina yksi tärkein tekijä, joka vaikuttaa lainanottokursseihin. Tämä pätee erityisesti vuokra-asuntolainaukseen.

Itse asiassa on vaikeampaa saada vuokra-kiinteistökiinnitys kuin asuntolaina. 720 luottopistettä pidetään erinomaisena, ja se saattaa olla riittävän hyvä asuntaluottojen turvaamiseksi. Mutta tämä luku hyppää 740: een useimpien vuokra-kiinteistökiinnitysten osalta.

Luotonantajien lisäksi luotonantajat tarkastelevat tarkasti, kuinka paljon rahaa potentiaalinen vuokra-omaisuuden lainanottaja on päässyt käsi kädessä, mikä vaatii yleensä kuusi kuukautta toimintakuluja, jotta heikentäisi heikkoja vuokrausnäkymiä ja taloudellista volatiliteettia. Lainanottajat haluavat myös tietää mistä tahansa omistuksessa olevista kiinteistöistä ja näiden varojen laina-arvo-suhteista.

Näiden korkeampien luotonantostandardien riski on tilaisuuskustannus. Jopa joku, joka on valmis tekemään sijoituksen vuokra-asuntoon, ei ehkä pysty tekemään sitä tiukempien lainojen ansiosta.

Investointivastaus: Jos asunnossa ja vuokra-asuntolainoissa on yhteistä se, että vuokra-kiinteistökiinnitykset ovat laajalti saatavilla paikallisilta ja alueellisilta pankeilta. Suuret pankit ovat tunnettuja korkeampien luotonantostandardien kuljettamisesta ja ovat valikoivampia valittaessa mahdollisia lainanottajia. Paikallisille ja alueellisille pankeille tiedetään lisäävän joustavuutta ja ottavat riskialttiita lainanottajia. Tällä on suuri vaikutus paitsi kykyisi turvata asuntolainansa vuokra-asunnolle, mutta myös lainan ehdot.