Miksi käännetyt kiinnitykset ovat vaikeampaa myydä nyt

Miljoonat amerikkalaiset, jotka eivät ole säästäneet riittävästi rahaa eläkkeelle jäämiseen, ovat silti potentiaalinen turvaverkko: heidän kotivaltionsa. Mutta viimeaikaiset muutokset käänteisten asuntolainojen kannalta tarkoittaa senioreille ja heidän perheilleen voi olla tiukempia päätöksiä tehdä.

Käänteiset kiinnitykset antavat 62-vuotiaille ja vanhemmille mahdollisuuden päästä oman pääomansa takaisin maksamatta rahaa takaisin, kunnes he siirtyvät pois, myyvät talon tai kuolevat. Lainanottajat voivat suorittaa maksut kertakorvauksena, kuukausittaisina tarkastuksina tai luottorajan kautta, jota voidaan käyttää halutulla tavalla. Päinvastainen asuntolaina kasvaa ajan myötä, tyypillisesti muuttuvilla koroilla, ja se voi tyhjentää koko oman pääoman kotona, jolloin perillisille ei jää mitään. Jos koti on vähemmän kuin käänteinen asuntolaina, lainanottajat ja heidän perillisensä eivät voi olla vastuussa tästä menetyksestä.

Lainat ansaitsivat huonoa mainea, kun komissaarikas myyntihenkilöitä syytettiin vanhuksista, jotka eivät ymmärtäneet lainojen monimutkaisuutta tai joilla oli taloudellisia vaikeuksia niin vakavasti, että he poltivat nopeasti rahan. Toinen ongelma oli häikäilemättömät neuvonantajat, jotka kannustivat ihmisiä käyttämään omaa pääomaaan hankkimaan kyseenalaisia ​​investointeja, kuten kalliita eläkkeitä.

Vuosien varrella asuntorahastoja ja kaupunkikehitystä käsittelevä osasto, joka valvoo useimpien käänteisten asuntolainojen turvaavan Home Equity Conversion Mortgage -ohjelman, toteutti muutoksia, jotka tekivät lainat turvallisemmiksi ja joissakin tapauksissa halvemmalla.

Kustannukset laskivat tarpeeksi, että vain maksulliset rahoitussuunnittelijat, jotka perinteisesti olivat luopuneet näistä lainoista, alkoivat suositella niitä varakkaammille asiakkaille salkunhoidon strategiana. Ihmiset voisivat lainata peruuttamattomia kiinnelainoja vastaan, kun markkinat olivat alhaiset, eivätkä myy osakkeita alimmillaan. Tutkimus, josta suurin osa julkaistiin vaikuttavassa Journal of Financial Planning -ohjelmassa, löysi strategian, jonka ansiosta ihmiset voisivat käyttää enemmän ja vähemmän riskiä eläkkeelle jäämisestä.

Lokakuussa 2017 Trumpin hallinto vähensi ihmisten lainaamista ja lisäsi kustannuksia, mikä nosti luottorajan etukäteen kiinnitysvakuutusmaksun 0,5 prosentista 2 prosenttiin kodin arvosta. HUD: n sihteeri Ben Carson mainitsi ohjelman menetykset ja tarve laittaa se "kestävämpään asemaan".

Käyttämällä käänteisiä asuntolainoja portfolioturvallisuudelle voi silti olla järkevää, mutta strategia on nyt vaikeampi myydä muutoksilla, sanoo varainhoidon suunnittelija Michael Kitces of Columbia, Maryland, joka oli strategian varhainen kannattaja.

"Riittävän varakkaalle asiakkaalle, jolla on 300 000 tai 500 000 dollarin talossa, tämä on 6 000 - 10 000 dollaria ylimääräisiä kustannuksia, jos luultavasti tarvitset luottorajan", Kitces sanoo. "Se on vain liikaa mielenterveystyön este useimmille asiakkaille."

Ennen kuin käänteiset asuntolainat kallistuivat, kuluttajansuojalainsäädäntötoimisto varoitti viime vuonna eräästä toisesta strategiasta, jota jotkut taloudelliset neuvonantajat edistävät: lainojen käyttäminen viivästyttämään sosiaaliturvaa.

Sosiaaliturvaetuudet kasvavat noin 7-8 prosenttia vuosittain, mutta ne viivästyvät 62 vuoden iän jälkeen, mutta käänteisten asuntolainojen kustannukset ja riskit ylittävät yleensä suuremmat sosiaaliturvatarkastuksen kumulatiiviset elinikäiset hyödyt, CFPB sanoo. Rahan antaminen elinkustannuksille varhaisen eläkkeelle siirtymisen vuoksi voi tarkoittaa sitä, että jäljellä ei ole tarpeeksi jäljellä olevia taloudellisia iskuja, kuten pitkäaikaishoitoa.

CFPB ryhtyi toimiin vuonna 2016 kolmesta käänteisestä kiinnitysluotonantajasta petolliselle mainonnalle, joka väitti, että ihmiset eivät voineet menettää kotejaan. Vaikka lainanottajien ei tarvitse tehdä kuukausittaisia ​​maksuja lainoista, heidän on pidettävä kiinni kiinteistöveroista, vakuutuksista ja ylläpidosta.

Nykyään käänteinen asuntolaina voi parhaiten sopia tapaan, jolla monet ihmiset ovat perinteisesti käyttäneet niitä: maksamaan jo olemassa olevia kiinnityksiä, jotta he voivat poistaa kuukausittaiset maksut tai tuottaa kuukausituloja eläkkeelle, kertoo Wade Pfau, amerikkalaisen eläkesäätiön professori rahoituspalveluista Bryn Mawrissa, Pennsylvaniassa. Nämä lainanottajat hyötyivät itse asiassa eräistä muutoksista, joihin sisältyi vuokrasopimusten vuotuisten vakuutusmaksujen aleneminen.

"Lainan saldo kasvaa hitaammin, mikä on hyvä", sanoo Pfau, äskettäin päivitetyn kirjan "Reverse Mortgages".

Portfoliosuojastrategian lyhyt kukoistus on voinut olla hopea vuori: se sai enemmän rahoitussuunnittelijoita ajattelemaan tuotetta, jota he käyttivät. Kristi Sullivan, Denverin sertifioitu rahoitussuunnittelija, kertoo, että hän nyt puhuu asiakkailleen useammin käänteisistä asuntolainoista ja kotimaisuuden mahdollisesta käytöstä eläkkeelle siirtymisen yhteydessä.

"Jotkut ihmiset ovat edelleen haluttomia keskustelemaan vaihtoehdosta, mutta yhä useammat ovat avoimia kuuntelemaan ja katsomaan rahoitusmalleja käänteisellä kiinnityksellä", Sullivan sanoo.

Tämä artikkeli on kirjoittanut Investmentmatome ja julkaistiin alunperin The Associated Press.