Asuntolainojen jälleenrahoittaminen: Kuinka tietää, milloin aika on oikea

Jokainen rakastaa säästää rahaa, varsinkin kun on kyse useimmista asunnon omistajien suurimmista kuukausittaisista kuluista: kiinnityksestä. Ehkä etsit leikata laskun jälleenrahoittamalla kiinnitysasi. Tai ehkä olet ajatellut jälleenrahoitusta, koska pelkäät korkotason nousevan, ja se on viimeinen mahdollisuus hankkia paremmat sopimukset.

Asuntoluottokorot ovat edelleen historiallisesti alhaiset, ja sinulla voi olla runsaasti lainaehtoja, mutta kestää jonkin aikaa selvittää, onko jälleenrahoitus paras tapa juuri nyt. Kuinka kauan sinä aiot pysyä kotona, taloudelliset tavoitteet ja luottotietosi vaikuttavat kaikkiin päätöksiin siitä, onko - ja milloin - jälleenrahoitusta.

Jotta saisit käsityksen siitä, milloin on järkevää uudistaa kotiasi, keskustelimme kahden luotonantajan asiantuntijan kanssa: laivanvarustautuneiden luotonantajien varatoimitusjohtaja Katie Miller, Wienissä, Virginiassa ja Tony Julianelle, Denverin alueen asuntolainojen myyntipäällikkö Wells Fargolla.

Seuraavassa on muutamia kysymyksiä, jotka sinun pitäisi kysyä itseltäsi päättää, onko nyt hyvä aika jälleenrahoittaa:

Asuntolainan korot nousevat pian?

Kun Yhdysvaltain keskuspankki ilmoitti joulukuussa 2015, se nosti lyhytaikaisia ​​korkoja 0,25 prosentilla, monet pelkäsivät hypoteekkiprosenttien nousun. Mutta asuntolainakorot eivät liiku lukkiutumaan lyhyellä aikavälillä, Miller sanoo.

Toisin sanoen, älä odota nopeaa nousua, joka hinnoitellaan pois kotiasi jälleenrahoituksesta milloin pian. Sinulla on vielä aikaa maksaa korkean koron velkoja tai lisätä luotto-pisteet - ja paremmaksi aseta itsellesi saada hyvää refinansiolainaa.

"Hinnat ovat edelleen melko alhaiset, ja näemme, että tulevat hyvät joukot jälleenrahoitushakemuksia", Miller sanoo. Hän lisää, että monet ihmiset, jotka ostivat markkinoiden huippu vain nähdä asuntojen hintojen kaatuminen, ovat vihdoin saaneet riittävästi osuutta kodeistaan ​​hyötyäkseen jälleenrahoituksesta. "Näemme, että useammat ihmiset hyödyntävät alhaisia ​​korkoja, kun käteisrahoitusrahoitus maksaa asunnon parannuksia."

Asuntoluottokorkojen ennustetaan kasvavan hieman vuonna 2016, mutta kunnes ne saavuttavat vähintään 5 prosenttia, Miller sanoo, todennäköisesti saat kilpailukykyisen koron niin kauan kuin luottopisteesi on hyvä ja näytät todisteita tasaisista tuloista. (Vihje: Asuntolainan käyttö voi auttaa sinua saamaan tunnetta siitä, millaisia ​​hintoja saatat odottaa.)

Vertaa asuntolainojen jälleenrahoitustasoja

Kuinka paljon voin säästää kuukausimaksulla?

Jotta voit laskea mahdolliset säästöt, sinun on lisättävä jälleenrahoituksen kustannukset, kuten arviointi, luottotarkastus, aloitusmaksut ja sulkemiskustannukset. Tarkista myös, että sinulla on rangaistus nykyisen lainan maksamisesta varhaisessa vaiheessa. Sitten, kun huomaat, mitä korkoa voit saada uuden lainan, voit laskea uuden kuukausimaksun ja nähdä, kuinka paljon, jos mitään, tallennat kuukausittain.

Haluat myös harkita, onko sinulla vähintään 20% pääomaa kotonasi - eroa sen markkina-arvon ja siitä, mitä velkaa. Tarkista kiinteistösi arvot naapurustossasi, jotta voit selvittää, kuinka paljon kotisi arvioi nyt. Älä luota pelkästään online-kodin arvoarvioihin - ne ovat usein kaukana - mutta verkko-sivustot voivat viitata lähimpään samankaltaisiin kodeihin. Paikallinen kiinteistövälittäjä voi antaa sinulle käsityksen siitä, mitä kotisi kannattaa.

Oma pääoma on tärkeä, koska lainanantajat yleensä vaativat "vakuuttaa" kiinnitystä - suojaavat taloudellisia etuja, jos oletus - jos sinulla on alle 20% pääomaa. Kiinnitysvakuutus ei ole halpa ja se on sisällytetty kuukausittaiseen maksuun, joten varmista, että käännät sen laskelmiin mahdollisista säästöistä.

Kun olet laskenut yhteen kaikki jälleenrahoitetun lainojen kustannukset, voit verrata "all-in" kuukausimaksua nykyiseen maksaasi.

Ovatko säästöt riitä tekemään jälleenrahoituksen kannattava?

Käytät keskimäärin 3-6 prosenttia lainan määrästä sulkemiskustannuksissa, joten sinun on selvitettävä, kuinka kauan kuukausittaiset säästöt menevät kohti näiden kustannusten takaisinmaksua. Esimerkiksi kestää 30 kuukautta aikaa jopa 3 000 dollarin sulkemiskustannuksissa, jos kuukausipalkkisi laskee 100 dollarilla. Jos siirrät 30 kuukauden aikana, menetät rahan refinansiossa.

Ajattele, vastaako nykyinen kotiisi elämäntapasi tulevaisuudessa. Olisit yllättynyt, mutta monet ihmiset eivät. Jos olet lähellä perheen aloittamista tai tyhjää pesää, ja nyt refinance, on olemassa mahdollisuus, että et pysy kotonasi tarpeeksi kauan, jotta se kattaisi jopa kustannukset.

Homeowners, jotka ovat syvästi takaisin niiden kiinnitykset pitäisi myös ajatella huolellisesti ennen hyppäämällä refinance, Miller sanoo. Jos olet jo 10 tai useampi vuosi lainaasi, jälleenrahoittaminen uudelle 30 vuoden tai jopa 20 vuoden lainalle - vaikka se laskee huomattavasti korkoasi - korvaa korkokustannukset. Tämä johtuu siitä, että korot maksetaan etukäteen; sitä kauemmin, kun olet maksanut asuntolainasi, sitä suurempi osa maksuista menee päämiehen sijaan kiinnostuksen sijasta.

Onko aika vaihtaa minkäänlaista lainausta?

Ota ennustuksesi siitä, kuinka kauan sinä pysyt nykyisessä kotiossasi ja mieti sitten nykyisen kiinnityksen yksityiskohdat. Se, miten nämä tekijät vaikuttavat toisiinsa, voivat olla rooli päätöksessäsi.

Oletetaan, että ostit kotona säädettävän koron kiinnityksen ensimmäisen viiden vuoden ajan noin 3 prosentilla. Aiot jäädä asumaan vielä useita vuosia. Jos olet lähellä aikaa, jolloin säädettävä kurssi voi nollata ja liikkua korkeammalla, saatat hyötyä uudelleenrahoituksesta 20- tai 30 vuoden kiinteäkorkoisiin kiinnityksiin saadaksesi asetetun koron, joka ei vaihtele.

Toisaalta, jos tiedät, että siirryt muutaman vuoden päästä, jälleenrahoitat että pitkäaikaisen kiinteän lainan ARM voi auttaa sinua säästämään enemmän rahaa, koska lainanantajat tarjoavat alhaisempia korkoja näille lainoille.

>> LISÄÄ: vinkkejä kotikustannusten alentamiseen ja maksimointiin refinance-säästöihinsä

Mitä luotto näyttää?

Onko luottotietosi ja maksuhistoria parantunut, koska sinulla on kiinnitys? Jos näin on, voit saada paremman koron, mikä auttaa säästämään enemmän kuukaudessa ja rikkoa ennemmin.

Toisaalta, kun lyödään karkea taloudellinen korjaustiedosto (tai kaksi), voit tehdä numeron luottoasi ja vaikuttaa kykyisi saada jälleenrahoitushintaa ja myös sitä hintaa, jonka saat. Jos olet myöhässä luottokorttimaksu, ostanut uuden auton tai otettu opintolainoihin, luottotietosi saattaa olla pienempi kuin alkuperäisen lainan ottamisen jälkeen. Ennen jälleenrahoitusta saatat haluta tehdä jonkin verran hyvityksen korjausta.

"Jos olet kamppaileva maksujen kanssa, automatisoi kaikki, jotta et menetä mitään", Julianelle sanoo. "Katso myös luottokorttisi saldon suhde luoton rajaan. Jos luottotietojasi näyttää erääntyneitä rahamääriä lähellä rajaa, tämä osoittaa korkeaa käyttöä. Haluat säilyttää tämän suhteen niin alhaalla kuin mahdollista maksamalla luottokorttitilisi kuukausittain, koska se voi olla suuri ero siitä, onko sinulla oikeus saada uutta lainaa."

Toinen älykäs liike: Kuvaa, kuinka paljon maksaa luottokortilla ja muulla korkean koron velalla kuukausittain. Katso, jos rahat, joita käytitte sulkemiskustannuksiin, olisi parempi maksaa laskut alas alaspäin kotiasi jälleenrahoituksen sijasta. Tai ehkä sitoutua käyttämään kuukausittaisia ​​säästöjä, joita keräät jälleenrahoituksesta maksamaan nämä velat.

Bottom line

Ennen kuin sukellat headsfirstin jälleenrahoitukseen, istu alas lainanantajan kanssa ja tee matematiikka nähdäksesi, olisitko murtautunut edes ajallaan, mikä on järkevää. Tee perusteellinen selvitys taloudellisista tavoitteista ja pohtikaa siitä, miten nykyinen kotiisi täyttää tulevat avaruus- ja paikkatarpeet.

Älä unohda, että jos olet kamppailee maksamaan asuntolasi kuukausittain, ja et ole saanut perinteistä jälleenrahoitushintaa, HARP on valtion laina -rahoitusohjelma, joka päättyy vuoden 2018 lopussa, mikä voi vähentää taloudellista rasitustasi.

Rahan säästäminen kiinnityksellesi auttaa sinua rakentamaan vaurautta, ja kuka ei rakasta tehdä sitä? Jos nyt ei ole ihanteellinen aika refinansiolle, pidä pistämistasi nykyisistä kiinnitysmaksuistasi ja pidä hyvitys hyvässä järjestyksessä niin, että olet valmis iskeytymään, kun aika on oikea.

Lisää Investmentmatomeista:

• Kuinka paljon taloa voin todella antaa?
• Vertaa asuntolainojen jälleenrahoitustasoja
• Etsi Mortgage Broker

Deborah Kearns ja Hal Bundrick ovat henkilökunnan kirjoittajia Investmentmatomeissa, henkilökohtaisen rahoituksen verkkosivuilla.

Sähköposti: [email protected], [email protected]. Viserrys: @ debbie_kearns, @halmbundrick

Päivitetty 20. syyskuuta 2017.

Kuva iStockin kautta.