Real Estate Investment Trusts selitti: REITs pääsi eroon Sandy, niin on nyt hyvä aika ostaa?

Onko nyt hyvä aika ostaa REITs? REIT tai kiinteistösijoitusrahasto on yritys, joka sijoittaa kiinteistöön suoraan joko asuntolainan tai kiinteän omaisuuden kautta.

Mitä ovat REITit?

Olennaisesti REIT ovat vain kiinteistöyhtiöitä, jotka ovat oikeutettuja erityiseen verokohteluun. Erityisesti IRS vapauttaa REIT-yksiköiltä tuloveroa yritysstrategian tasolla, kunhan niillä on vähintään 75 prosenttia sijoitussalkustaan ​​oikeutetuissa kiinteistösijoituksissa (myös kiinnitysluottoja, joilla on kiinnityksiä kiinteistöjen sijaan). Lain mukaan REIT: n on myös maksettava 90 prosenttia tuloistaan ​​tai enemmän osakkeenomistajille. Osakkeenomistajien on puolestaan ​​vaadittava kaikkia REIT-tulojaan heidän henkilökohtaisista veroilmoituksistaan ​​ja heidän on yleensä maksettava tavanomaiset tuloverotulot tuloistaan.

Mitä Hurricane Sandy teki REIT: lle?

Toistaiseksi Koillis-REIT: t pääsi pois ilman liian suurta vahinkoa hirmumyrsky Sandyltä. Kun myrsky sulkeutui Jersey Shoreen, REIT-sijoittajat alkoivat melko hermostua. Yhdessä vaiheessa analyytikot olivat huolissaan siitä, että Tropical Storm Sandy -polussa oli jopa 9 000 REIT-omistusta.

Alexanders, Inc. (NYSE - ALX), oli erityisen vaarallinen. Kuten REITs, tämä 2,2 miljardia luottamus on pieni. Mutta kaikki kuusi sen ominaisuutta istui aivan hurrikaani Sandy-polulla - oikea smack dab keskellä New Yorkin metroaluetta. Kuitenkin luottamus paheksui suuria vahinkoja. Sen ominaisuudet asetetaan takaisin Manhattanille. Vaikka alempi Manhattan joutui sekaisin 15-jalkainen myrskypuhalluksella, joka tulvii World Trade Centeriin muiden sivustojen kohdalla, ALX-ominaisuudet kärsivät vain vähäisistä vahingoista. Sillä välin Staten Island ja Brooklyn istuvat Manhattanin ja avoimen valtameren välillä, tuomalla rangaistuksen suuren osan.

Markkinat tuskin vilkaistu.

Osakekurssi nousi jyrkästi uutisten mukaan, että Alexander oli neuvotellut Brooklynin ostoskeskuksen King's Plazan kannattavan myynnin … ja on selvää, että myrskyn lähestyminen ja kulku oli Alexander-osakkeenomistajien kannalta epävirallinen tapahtuma.

Toisaalta New Jersey, New Jersey (NYSE - FREVS), REIT tarjosi vaatimatonta kaupankäyntimahdollisuutta. Tämä kiinteistösijoitusrahasto on lähes kaikki sen ominaisuudet New Jerseyssä.

Myrskyn edessä oli erittäin vaatimaton lasku normaalia suurempiin määriin verrattuna. Ja kun myrsky läpäisi ja vahinko osoittautui vähäpätöisemmäksi, varastoliike kohosi jopa korkeammalle kuin aiemmin. Ennusteiden myrsky ei kuitenkaan riittänyt ottamaan suurta riskiä. Se ei ollut paljon suurempi kuin normaali päivittäinen vaihtelu osakekurssissa.

Jos mikä tahansa REIT olisi pitänyt nähdä suuren paniikin myydä välittömästi ennen myrskyn osumista, sen olisi pitänyt olla nämä kaksi. Mutta he eivät. Miksi?

No, kuten näimme tässä artikkelissa, tulvavakuutus kattoi vain noin 15 prosenttia kodin omistajista. Mutta REIT ostaa tulvavakuutuksen useammin kuin yksittäiset maanomistajat, joten se vie asioita pois. New York on myös vertikaalinen kiinteistömarkkinat. Tulvat, jotka tuhoaisivat täysin yhden tarinan rakenteen, ovat suhteellisen pieniä esiintymiä korkealle nouseville. Ja REITia ei altistunut lähinnä rannikolle.

Kuitenkin, jos siellä on opetus oppia, se on tämä: REITs on järkevää tai ei ole järkevää perustuvat pitkän aikavälin perusteet. Ajattele tuloja, ansaita hinta, ansaitse hinta ja ansaitse herkkyys suhdannevaihteluille. Esimerkiksi jotkut kauppakeskukset - REIT-katkottua - ottavat sen leuan hitaissa talouksissa, kun ne eivät pysty täyttämään myymälän lähtöpaikkoja maksamalla vuokralaisia. Jos vain yksi "ankkuri" vetää ulos - Macy's, JCPenneys, Sears, Bloomingdales jne., Jotka voivat riistää rouheet pois ostoskeskuksesta REIT.

Mikä rooli pitäisi REITs Play in a Portfolio?

Historiallisesti sijoittajat ovat pitäneet REIT: itä lisäomaisuusluokana. Ne pyrkivät toimimaan voimakkaasti varastojen ollessa heikkoja. Toisin kuin joukkovelkakirjalainoissa, REIT: issä on myös joitain sisäänrakennettu inflaation suojaus: ne ansaitsevat kovaa omaisuutta, eikä velkaa. Ja REIT: t hyötyvät myös vapaudesta - yleensä - sopeuttamaan vuokraansa ylöspäin inflaation vuoksi.

REITit ovat jo pitkään olleet suosittuja lisäaineita varojen jaosta joukkovelkakirjalainojen ja joukkovelkakirjojen raskaille salkkuille. Syy: REIT: t yleensä häipyvät, kun kaikki muut ovat kamppaillut. Matemaattisesti REIT: ille oli kohtuullisen alhainen korrelaatiokerroin verrattuna osakkeisiin, joukkovelkakirjoihin ja muihin omaisuusluokkiin. Tämä tarkoitti, että REIT: t tarjosivat käyttökelpoisen hajauttamisetua.

Viime vuosina monipuolistamisen hyöty on kuitenkin alkanut laskea. REIT ja varastot ovat pyrkineet liikkumaan entistä enemmän - osittain siksi, että vuoden 2008-2009 taantuma toi valtavaa kasvua kaikkien liikekiinteistöjen vajaakäyttöasteisiin, ostoskeskuksista toimistorakennuksiin - sekä REIT-niitteihin.

Yksityisomistuksessa olevat REITit: Roolien pelaaminen varjoissa

Syötä ei-julkisesti kaupallinen REIT. Jokainen REIT ei ole julkisen kaupankäynnin kohteena, mutta paljon yksityisomistuksessa olevia REIT-yhtiöitä on kerättävä pääomaa aika ajoin, tai sinulla voi olla johto, joka haluaa siirtyä eläkkeelle ja päästä eroon osakkeista tai merkittävältä sijoittajalta, jonka on selvitettävä.Kun näin tapahtuu, heidän on löydettävä joku muu ostaa kiinnostuksensa.

Jos osallistut näihin, mene silmäsi auki. Nämä ovat todella hienostuneita, kokeneita sijoittajia. Voit saada suuren tuoton joistakin niistä, lähinnä siksi myyjän on yleensä myydä osakkeita syvällä alennuksella. Tämä lisää tehokasta sijoitetun pääoman tuottoa - kun se toimii suunnitellulla tavalla. Muista kuitenkin, että sinun täytyy luultavasti myydä osakkeet myös alennuksella, koska rahoittajat kutsuvat "likviditeettipalkkion". Ihmiset maksavat korkeampia hintoja heille, jotka he voivat myydä helposti, kuin he haluavat asemaansa ongelman purkaminen.

Voit ostaa yksityisomistuksessa olevia REIT-osakkeita suoraan omistajilta, mutta on yleisempää, että he voivat käydä läpi tämän kaupan erikoistuneen välittäjän. Tämä välittäjä lisää palkkion jo huomattavaan maksuvalmiuspalkkioon - 12 prosenttia on melko tyypillinen etupään kuorma tässä tilassa Blue Vault Partnersin, joka on konsultointi- ja tutkimusyhtiö, joka on erikoistunut ei-julkisesti myytäviin REIT-sektoriin. Nämä eivät ole kaupallisia ajoneuvoja: kannattaa pitää ne pitkällä aikavälillä ja ottaa tulot. Blue Vault Partnerin ja Texasin tutkimuksen mukaan noin 75 prosenttia yksityisesti järjestetystä REIT-suorituskyvystä johtuu tuloista.

REIT: Volatile Income Generators

Kaikkien kiinteistöomaisuuden tavoin, 2000-luvun loppupuolella, REIT-yritykset ovat kääntyneet voimakkaasti viimeisten neljän vuoden aikana. Ja luonnollisesti he ovat houkutelleet paljon pääomaa, mikä pyrkii nostamaan hintoja. REIT: n kokonaiskustannukset ovat lähentaneet lähes 18,5 prosenttia vuodessa viimeisten kolmen vuoden aikana raskaita tuloja vastaan. Vanguard REIT -indeksirahasto laskee nyt 3,4 prosentin tuottoa. On olemassa joitain yksittäisiä REITS, kuten First REIT New Jersey, yllä, joka saa sinut 6-7 prosenttiin. Mutta sijoittajat eivät asu pelkästään tuloilla.

REIT: t ovat hienoja tulonmuodostajia - ja tuottaa historiallisesti noin kaksi kertaa S & P 500: n tuloja milloin tahansa. Mutta he eivät ole luotettava tulonkehittäjät. Ei ole takeita siitä, että saat osingonmaksun. Tarvitset luotettavaa tuloa? Hanki laadukas joukkovelkakirjalaina tai ansiotaso. Sanotaan, että kaupalliset REIT: t pyrkivät lukitsemaan pitkäaikaisia ​​vuokrasopimuksia, kuten ostoskeskuksissa, mikä helpottaa ylä- ja alamäkiä.