Ostaa tai ei osta - Tapahtumarekisteri

UPDATE (1/28/14): TAPAHTUMAN KOKONAINEN VIDEO ON NYT

**********************************************************************************************************************************************************************

Meillä oli etuoikeus isännöidä Ryan Richard McGuire Kiinteistöt ja Roberto Rivera First Republic Bank viime yönä Investmentmatome HQ. Niille, jotka jättivät tapahtuman, ovat joitakin kohokohtia. Lähetämme leikkeitä tänne, kun ne ovat valmiita. Live-tweet-stream on saatavilla osoitteessa #BuyOrRentSF

Miksi minun pitäisi ostaa?

• Ryan korosti, että on tärkeää erottaa emotionaaliset (haluan maalata omia seiniä, kävelymatkan päässä kouluista) ja taloudellisia (hyödyntää hinnan arvostusta, hajauttamalla portfolio) motivaatiot
• Emotionaaliset ja taloudelliset motiivit voivat joskus olla ristiriidassa; kumppanit saattavat olla taajuuden vastakkaisilla puolilla motiiveja - Muista puhua niiden kautta, kun harkitset ostopäätöstä
• Hyödyllistä työkalua NYTimesillä, jotta saisit alkukirjaimen siitä, kuinka kauan se saattaa kestää jopa ostoksen, kun otetaan huomioon nykyinen vuokraustilanne

Ostosten rahoittaminen

3 keskeistä asioita määrittävät edullisuuden / lainan kelpoisuuden

• Luottopiste
• Kokonaisvelka / brutto Vuotuinen tuotto ei saa ylittää 4,5 x
• Maksuvalmiit käteisvarat ja likvidit instrumentit

Ennakkomaksun suorittaminen

Ryan korosti, että ennakkomaksujen ja voittaneiden tarjouksien tekeminen ovat kaksi suurta esteettä, jotka hänen asiakkaitaan kohtaavat San Franciscossa. Hän totesi, että nämä kaksi asiaa kulkevat käsi kädessä. Mitä suurempi alamaksu%, sitä houkuttelevampi on tarjota (enemmän varmuutta lähellä) myyjälle. Hän alkaa s ee suhteellisen uusi rahoitusväline kotitalouksien hankinnassa: Equity financing

Miten pääomasijoittaminen toimii?

• Rahoitusyhtiö tarjoaa osan ennakkomaksuista prosenttiosuutena tulevan kodin arvonmuutoksesta
• Tyypillinen rakenne on 50% ennakkomaksusta vastineeksi 40% tulevasta arvonmuutoksesta (yläpuolella ja huonoissa skenaarioissa)
• Ostajilla on mahdollisuus irtisanoa sopimus ja hankkia oma pääoma kolmen vuoden kuluttua (riippumaton arviointi tehdään tuolloin selvittääksesi takaisinosto-kustannukset)

Miten uudet CFPB-säännöt vaikuttavat lainanottajiin?

Roberto sanoi, että tiukemmat vakuutustekniset standardit ovat jo olleet voimassa viime vuosina - jos olisit oikeutettu lainaan vuonna 2013, olet todennäköisesti oikeutettu vuonna 2014

Haku kotiin

Sovellusten ja verkkosivustojen aikakaudella, miksi vaivaa palkata edustaja?

• Arvio 15-20% SF: n myynnistä vuonna 2013 tapahtui pois markkinoilta - a hyvä agentti voi antaa potentiaalisille ostajille pääsyn taskuilmoituksiin / "pian tuleviin" listoihin

CONDO / TIC / CO-OP - Mitkä ovat ne ja miten ne vaikuttavat rahoitusvaihtoehtoihin?

• CONDO - Suurin yksinkertainen näistä kolmesta, periaatteessa omistaa yksikön ja jakaa sitten yhteiset tilat. Jokaisella yksiköllä on oma otsikko.
• TIC (kiinteä asuinpaikka) - Omistat prosenttiosuuden jakamattomasta omaisuudesta. Yksi nimi, useita omistajia. Yksi otsikko tarkoittaa, että kun ihmiset liikkuvat sisään tai ulos, laina on rahoitettava uudelleen. Tämä luo enemmän vaivaa pankeille, mikä tekee niistä vähemmän halukkaita lainaamaan / veloittamaan lisää TIC-lainoista. Lainan hinnoittelu on tehtävä siitä, mitä pankin on turvauduttava rahat takaisin. TIC-lainoja ei myöskään voida myydä jälkimarkkinoilla, mikä tekee niistä vähemmän houkuttelevia pankeille.
• CO-OP-Osakkeiden hankkiminen yksityisessä omistuksessa olevassa yrityksessä (joka omistaa rakennuksen). Coopsilla on usein tiukemmat vakuutusvaatimukset kuin pankit itse (joka vaatii korkeampia ennakkomaksuja)

List Price - niin monet asiat näyttävät myydä yläluettelon, miksi?

• Listahinta ei ole sama kuin markkinahinta - alemmat listahinnat ovat strategia, jota jotkut myyjät käyttävät enemmän kiinnostavia / moninkertaisia ​​hintatarjouksia
• Erityinen ongelma San Franciscossa, vähemmän vallitseva kaupungin ulkopuolella
• Jos se kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta, se todennäköisesti on - tarkistaa alueen vertailukelpoiset tapahtumat saadakseen paremman tuntuman "markkinahintaan", jotta voit tehdä kilpailukykyisen tarjouksen

Tarjouksen voittaminen - millaiset strategiat voivat ostaa ostajia?

Kun ajatellaan tarjouksen voittamista, ota myyjän näkökulma:

1. Tarjouksen houkuttelevuus - kuinka hyvä otsikkonumero on
2. Läheinen varmuus:% ennakkomaksu
3. Varmuus läheisyydestä: varojen määrä

Jotkut ostajat ovat ryhtyneet poistamaan ennakoimattomia ehtoja saadakseen tarjouksensa houkuttelevammaksi - tämä altistaa sinut riskin menettää talletuksesi, jos tarkastukset lopulta johtavat sinut kulkemaan pois tarjouksesta tai riskin erottamaan eron, jos koti arvioi vähemmän kuin tarjous. MARKKINATUOTTEET

• 2014 – Vuodesta Condo (Viime vuonna hyväksytty 48 000 yksikköä) San Franciscossa; tarjonnan lisääminen saattaa auttaa condo hinnat pehmentävät
• Kaupunkisuunnitteluprojekteilla voidaan tarkastella sitä, mitä jotkut uudet ja uudet lähialueet voivat olla: Cesar Chavez, South Mission, Nopa

Yksi tapa tarkastella markkinoita on arvioida saatavilla olevaa asuntokantaa kuumalla hinnalla, esim. $ 800K - 1,2 miljoonaa dollaria. Näiden parametrien perusteella Ryan korosti:

• SF: Glen Park, Sunnyside, Länsi-lisäys
• East Bay: Temescal, Crocker, Jack London & Elmwood
• Marin: Larkspur ja Corte Madera ovat houkuttelevampia suorien bussiyhteyksien vuoksi SF: hen

Talon ostaminen on valtava taloudellinen päätös, ota aikaa harkita vaihtoehtoja ennen rakastumista unelmiesi taloon!