Onko 40 vuoden kiinnitykset todella asia?

Mietitkö, miten puristaa kuukausittaisen kiinnitysmaksun niin alhainen kuin se voi mahdollisesti mennä - ja puristaa sen sitten hieman enemmän? 40-vuotinen kiinnitys on yksi tapa tehdä se.

Teoriassa on 40-vuotisen kiinnityksen suhteen paljon. Lainan jäsentäminen yli 40 vuoteen - sen sijaan, että tyypillisimmät 30 vuotta - voi auttaa lainanottajia saamaan hieman suuremman lainan määrän tai pienentämään kuukausittaisia ​​maksuja. Molemmat näkymät ovat erityisen houkuttelevia, kun kiinteistöjen hinnat ovat korkeat ja lainanottajat haluavat saada mahdollisimman paljon hyötyä.

Haitat ovat kuitenkin kalliita kodin ostajille. Yhdestä asiasta teet korkotukea vielä 10 vuotta.

Toiseksi, kun kiinnitystä venytetään yli 40 vuotta, kestää kauemmin rakentaa pääomaa kotiin. Tämä lisää todennäköisyyttä, että kiinteistöjen hinnat saattavat laskea, antaen sinulle enemmän asuntolainasta kuin kotitalous kannattaa. Tämän riskin kattamiseksi 40 vuoden lainanantajat veloittavat hieman korkeampaa korkoa, kertoo HSH.com: n varatoimitusjohtaja Keith Gumbinger.

Vaikka haittapuoli ei estä sinua, mahdollisuudet ovat ohuita, näet yhden näistä lainoista nykyisillä markkinoilla, missä niitä käytetään lähinnä vaikeuksissa olevien kiinnitysten muokkaamiseen. Nykyään 40 vuoden kiinnitykset muodostavat vain murto-osan 1% kaikista myydyistä asuntolainoista CoreLogicin mukaan, joka jäljittää ja analysoi kiinnitystietoja.

40-vuotinen tai 30-vuotinen laina

Gumbinger vertaa 40 vuoden termiä ja 30 vuoden termiä 200 000 dollarin kiinnitykseen:

• 30 vuoden kiinnitys, 4% kiinnostus: Kuukausimaksu 955 dollaria. Viiden vuoden kuluttua sinulla olisi lähes 20 000 dollaria oman pääoman rahastoihin, jolloin jäljelle jääva velka on noin 180.895 dollaria. 30 vuoden lopussa olisit maksanut 143 739 euron korkoa.
• 40 vuoden kiinnitys, 4,25% korko:Kuukausimaksu 867 dollaria. Viiden vuoden kuluttua sinulla olisi noin 10.000 dollaria oman pääoman, jättäen tasapainon velkaa 189.397 dollaria. 40 vuoden loppuun mennessä olisit maksanut noin 216 275 dollaria korkoa.

Kuukausimaksun ero ei ole "valtava summa", Gumbinger sanoo, "mutta joillekin lainanottajille se oli vain tarpeeksi, jotta he voisivat hankkia heidät hupun yli" lainata hieman enemmän rahaa tai tehdä maksu hallinnoitavaksi.

Ei koskaan todella suosittua

Jopa vuoden 2007 keväällä, 40 vuoden kiinnitykset olivat harvinainen peto - alle 2% kaikista uusista osto- ja refinansiolainoista. He olivat hieman suosittuja Kalifornian korkean hinnan kiinteistömarkkinoilla, CoreLogicin mukaan.

Niiden suosio alkoi supistua loppuvuonna, kun kiinteistömarkkinat heikkenivät.

Vuonna 2014 liittovaltion hallitus lopetti luottolaitosten laillisen suojan laina-asuntolainoille, jotka kulkivat yli 30 vuotta. Tämä teki luottolaitoksilta luottoluokituksen 40-vuotiaille lainoille, ja siitä lähtien harva on kiinnostunut tekemään näistä lainoista, sanoo Frank Nothaft, CoreLogicin varatoimitusjohtaja ja pääekonomisti.

"Suhteessa kansalliseen [asuntolaina] syntymismaisemaan, se on melko paljon rahoittanut tuote", hän sanoo.

Löytyy edelleen lainaohjelmistossa

Tom Trimbath, freelance-kirjailija, konsultti ja asunnonomistaja Clintonissa, Washington, on kiitollinen 40 vuoden kiinnityksestään, jonka alhainen korko ja edulliset maksut ovat noin 900 dollaria kuukaudessa. Se oli elinehto - hänelle tarjottiin vuonna 2014 hänen lainanantajansa osana HAMP-asuntolainamuutosta Trimbathin tulojen laskiessa ja hänellä ei ollut varaa maksaa asuntolainojaan.

Muiden ongelmattomien asuntolainojen muuttaminen on yksi viimeisen 40 vuoden kiinnityksen käyttötavoista, Gumbinger sanoo. Vaikka Home Affordable Modification -ohjelma päättyi vuonna 2016, Fannie Mae ja Freddie Mac Flex Modification -ohjelmat voivat käyttää 40 vuoden kiinnelainoja, jotta lainanottajien maksut saataisiin kohtuullisella tasolla.

Trimbathille 40-vuotinen laina toimii hyvin, varsinkin kun hän ei aio pian siirtyä. "Olen tyytyväinen nykyhetkeen ja halukas hyväksymään sen, mitä on linjattu tulevaisuuteen", hän sanoo.

Lisää Investmentmatomeista

• Hanki etukäteen hyväksytty kiinnitys
• Vertaa asuntolainojen määrää
• Hyödyt ja haitat lyhyemmästä kiinnitysaiheesta

Marilyn Lewis on Investmentmatomein, henkilökohtaisen rahoituksen verkkosivuston henkilökunta. Sähköposti: [email protected].