5 Myyjän rahoitusvaihtoehdot kodin ostajille

Ajattele nyt, että on hyvä aika ostaa taloa? Onnea rahoituksen löytämisessä.

Tiukemmat luotonantostandardit asettavat edelleen homeownership-haaveita niille, joilla on tulot tukemaan kiinnitystä, mutta ilman kivaa luottohistoriaa ja vähintään 720 luottoa.

Näille ihmisille se on kova markkina - joka ei näytä avautuvan pian.

Anna myyjän rahoitus. Kun suosittu 1980-luvulla, myyjien rahoitus on jälleen nousemassa keinona ostajille kiertämään tämänhetkiset korotetut asuntolainan rajoitukset.

Bloomberg Businessweekin mukaan vuonna 2010 ostettiin lähes 53 000 asuntoa omistajan rahoituksella, joista suurin osa tapahtui kovassa osassa Michiganissa, Floridassa, Ohiossa, Kaliforniassa, Wisconsinissa, Minnesotassa ja Teksasissa.

Vaikka tämä on vain noin 1,5% vuoden 2010 kiinteistökaupoista, se antaa vihjeen siitä, että ostajille välttämättömyys on jälleen tullut keksinnöksi.

Myyjärahoituksen lyhyt historia

1980-luvun alkupuolella, kun korot nousivat jopa 20%, mikä pakotti asunnon ostajat etsimään muita vaihtoehtoja.

Myyntivoitto törmäsi rikkomukseen, jossa asuntolainoja alhaisemmilla asuntolainoilla kannustettiin ostamaan lainaa.

Ideasta tuli suosittu rahoitustyökalu vasta 1970-luvun loppupuolella, jolloin pankit löysivät takaisin myyntitislauslausekkeen, joka antoi heille mahdollisuuden maksaa lainaa, jos talo myydään kolmannelle osapuolelle.

Kiinnostuneella lausekkeella oli tosiasiallisesti kaksinkertainen tarkoitus. Sen lisäksi, että se auttoi pankkeja taistelemaan kilpailijaa kohtaan, se sai myös mahdollisuuden siirtää lainanottajia vanhoista, pienemmistä kiinnelainoista uusiin, korkeamman koron lainoihin.

Stanley Bronstein, Arizonan asianajaja ja CPA, uskoo, että myyjän rahoitus on tulossa takaisin muodiksi.

"On ollut vaikeampaa saada pankkilainoja ja kiinnitysluottoja", hän sanoo. "Se todennäköisesti kasvaa entistä tiukemmin, varsinkin jos jotkut ehdotetuista säännöistä tulevat vaatimaan, että ostajia vaaditaan 20 prosentin alentamiseen perinteisen rahoituksen saamiseksi."

Myyntijärjestelyn tekeminen

Vaikka tämän päivän monipuolinen myyjärahoitus vaihtoehdot ovat kaukana 1980-luvun juurista, lähtökohta (ja varoitukset) ovat pysyneet samoina. Myyjän rahoitus on samanlainen kuin perinteiset kolmannen osapuolen pankkilai- tokset.

Ostaja allekirjoittaa velkakirjan ja lupaa maksaa myyjälle maksut (yleensä kuukausittain), jotka sisältävät pääomaa ja korkoa.

Samoin kuin perinteinen laina, tulee olemaan allekirjoitettu kiinnitys tai luottamustoimi tai turvallisuussopimus, jonka avulla myyjä voi sulkea pois, jos ostaja ei maksa.

Tällä hetkellä asunnon ostajia voi valita viidestä eri myyjärahoituksesta:

Myyjärahoitusvaihtoehto # 1: Vapaa ja selkeä

Yksinkertaisin myyjävaihtoehto on, kun omistaja myy kotiin vapaana ja irti kaikista liens. Ostaja suorittaa ennakkomaksun ja maksaa myyjälle neuvotut kuukausittaiset pääomat ja korkotulot, jotka sitten siirtävät lainan saldon yksityisessä huomassa.

Myyjän rahoitusvaihtoehto # 2: vuokrasopimus, jolla on mahdollisuus ostaa (vuokrata omalle)

Tässä skenaariossa potentiaalinen asunnonomistaja säilyttää mahdollisuuden ostaa taloa ilman tosiasiallista velvoitetta. Lainanottaja saa kohtuullisen kiinnostuksen kotiin ennakkomaksulla samalla myös säännöllisten, kuukausittaisten vuokrien maksamisen.

Vuokrasopimuksen päättyessä hänellä on mahdollisuus maksaa jäljellä oleva saldo jälleenrahoituksen kautta.

Pine Financial Groupin toimitusjohtaja Kevin Amolsch neuvoo tämän vaihtoehdon harjoittajia hankkimaan riittävän suuria määriä, ei palauteta etumaksua siinä tapauksessa, että henkilö ei pääse ostamaan.

"Mutta toisaalta ostajat voivat myös suojella vaihtoehtojaan kirjaamalla vuokrasopimuksen, joka pilkkaa otsikon, mikä vaikeuttaa myyjää myydä se jollekin toiselle ", hän sanoo.

Myyjän rahoitusvaihtoehto # 3: Toinen panttioikeusasema

Tällöin myyjällä on toinen kiinnityspankki pankin takana joko tekemään mitään tai pieniä rahaa. Ostaja tekee sitten kaksi maksua kuukaudessa - yksi senior bank lien omistajalle ja toinen yksityiselle myyjälle.

Myyjän riski tästä vaihtoehdosta on ilmeinen. Jos ostaja maksaa vain ensimmäisen panttioikeuden haltijan, myyjällä on oltava riittävästi pääomaa tai varoja sulkea ja maksaa ensimmäinen, suuremman panttioikeuden haltija.

Jos ostaja maksaa vain pienemmän toisen panttioikeuden, myyjä voi edelleen menettää omaisuus, jos vanhempi panttioikeuden haltija sulkee pois.

Myyjän rahoitusvaihtoehto # 4: Kiinnityslipukkeet

Ne tarjoavat halukkaita ottamaan riskialttiimman toisen panttioikeuden haltijan aseman, kiinnitysliput ovat myös myyjille mahdollisuus ansaita hyvää tuottoa.

"Jos olen myyjä, jolla on 100 000 dollarin asuntolaina 4%: lla ja omaisuus on 150 000 dollaria, myyisin sen ostajalle 10 000 dollaria alaspäin ja kuljettaa koko $ 140,000: n erotuksen 7% noin asuntolaina tai all inclusive-luottamustoimi ", sanoo Frontance Education Groupin asianajaja Lance Churchill. "Haluaisin mieluummin tehdä 2% tai 3% 100 000 dollarista, eikä vain 7% 40 000 dollarilla."

Ostajat tietävät kuitenkin riskeistä, jotka liittyvät wrap-aroundiin. "Jos aiot käydä asuntolainalla, mene aina vartioimisyritykseen", neuvoo Amolsch. "Et tiedä mitä myyjä tekee rahoillesi."

Escrow-yritykset varmistavat, että maksut suoritetaan sekä myyjälle että vanhempi pankkitakauksen haltijalle.

Toinen riski liittyy siihen, että pankki löytää tämän nimenomaisen panttioikeuden.

"Tällainen järjestely rikkoo tunnettua" myytävänä olevaksi lausekkeeksi ", joka periaatteessa sanoo, että olemassa oleva lainanantaja on maksettava, kun myyjä myy kiinteistön uusi ostaja ", varoittaa Bronstein.

" Jos myyjä ei tee tätä ja lainanantaja havaitsee, lainanantaja voi ilmoittaa merkinnän oletuksena ja pyytää maksamaan kokonaan. "

Silti Churchill-laskurit että tämän päivän riskit ovat pienet. "Miksi vaivautua riskialttiille lainoille, jos se maksaa sovitulla tavalla?"

Ainoa syy siihen, miksi pankit saattavat soittaa lainaa, on, jos korot nousevat jälleen. korkeampi korko. "

Myyjärahoitusvaihtoehto # 5: Maksusijoitussopimus

Mahdollisesti riskialtis vaihtoehto, jota vain harvat asiantuntijat suosittelisivat, eräs maa-sopimus antaa kodin ostajalle vain kohtuullisen kiinnostuksen kiinteistöön, kun taas laillinen, Investointivastaus: Myyjän rahoitus luo keinon asunto-ostajille, joilla on asuntolainan tukemiseen tarvittavat tuotot, mutta ei ole. pienemmät kuin luottotiedot, jotta he voisivat lopulta omistaa oman kodinsa, mutta jokaisen liiketoimintakaupan tapauksessa tämän menetelmän valitsevat pitävät seuraavat varoitukset mielessä.

• Älä tee sitä yksin. kustannukset tulisi soveltaa asiantuntevien ohjeiden hankkimiseen.
• Myyjän rahoittaminen on liiketoiminnallinen sopimus, ja sitä on käsiteltävä sellaisenaan.
• Käytä vartioimisyritystä sulkemaan kauppa ja asianmukaisesti irtisanottamaan asuntomaksut.
• Muista, että vaikka myyjät ovat suuria käteisvarojen tarkistamisessa, lopullisen vapautuksen saaminen voi olla ongelmallista. Varmista, että allekirjoitettu vapautus talletetaan vartioon, kun laina maksetaan lopulta.

Kuva Flickristä: Woodleywonderworks.