Voitteko todella ansaita rahaa kyseisellä vuokrauksella? Here's How To Tell ... |

Päivitetty: 9. lokakuuta 2013

Sijoittajille, jotka ovat vuokranantaja, voi olla melko haudutettua.

On häpeällistä, että useammat ihmiset eivät investoi tuloja tuottaviin kiinteistöihin, koska se on yksi voimakkaimmista tavoista keskiluokan ihmisille tuottaa vaurautta. Ja kun asuntomarkkinat ovat palanneet takaisin Suuren laman syvyyksiltä, ​​monet sijoittajat vuonna 2013 sukeltavat hyödyntämään suhteellisen alhaisia ​​asuntolainojaan. "Renter Nation", ilmiö, joka lakaisee maata yhä kasvavalla vuokraustilan kysynnällä. Lue mietintöämme tästä kehityksestä .)

On kuitenkin vähän saalis: Kiinteistön ostaminen ja tulo vuokranantajaksi on suuri investointi - mutta vain jos teet kotitehtäväsi. Ja on olemassa yleinen kaivos, että monet mahdolliset kiinteistökulmat voivat joutua: overpaying for property.

Kun maksat liikaa, huomaat heti itsesi rahan menetyksessä, josta voi kestää vuosia toipua. Vieläkin pahempaa, et ehkä koskaan palauta rahaa lainkaan.

Mutta jos maksat oikean summan omaisuudestasi, on potentiaalia saada tasaista, pitkän aikavälin tuottoa vuokranantajana.

aina palan kakku (joka on aihe toinen kerta), mutta keskittyen tarkasti taloudellisiin näkökohtiin, tässä on kaksi varma-palopääteitä käytettäväksi arvioitaessa omaisuutta:

[InvestingAnswers-ominaisuus: 3 verotuskysymystä sinun täytyy kysyä ennen ostamista Vuokra-asunto]

Vuokra-kerroin

Nopein ja helpoin tapa selvittää, onko kiinteistö sopiva vuokrainvestoinniksi, on verrata hintaa nykyisiin bruttovuokratuottoihin käyttämällä "vuokrakerrointa"

Bruttotuloihin sisältyvät vuokratuotot ja muut satunnaiset tulot, kuten pesutupa, myyntiautomaatit ja pysäköintitilat.

Mahdollisista vuokranantajista, nyrkkisääntö on tämä: kaikki kiinteistöt myyvät f tai yli seitsemän kertaa vuotuisten vuokrien kokonaistulot todennäköisesti päätyvät negatiiviseen kassavirtaan. Toinen tapa, vuokraustulot eivät riitä kattamaan asuntolasiasi ja vähimmäiskustannuksia. Unohda voittoa; saatat menettää rahaa investoinnillasi ja samalla käsitellä maanomistajan maailmanlaajuisia haasteita.

Ammattimaiset kiinteistösijoittajat käyttävät tätä kaavaa arvioidessaan kiinteistön sijoituspotentiaalia ja pääsääntöisesti he eivät maksa yli seitsemän kertaa bruttovuokratuottoa. Sinun ei myöskään pidä sitä.

Älä tee yleistä erehdystä ajattelemalla, jos asetat alhaisen käteisen ennakkomaksun varmistaaksesi positiivisen kassavirran, olet tekemässä itsellesi mitään etuja. Muista tilaisuuskustannusten käsite. Olet syrjäyttämäsi huomattava määrä rahaa, joka voitaisiin ainakin ainakin Treasurysille tai muille vähäriskisille arvopapereille omistaa.

Kapitalisoitumisaste

Kokeneet kiinteistösijoittajat viittaavat tähän kaavaan "cap rate" -arvoksi. " Näin se toimii:

Kapitalisointikorjaus = (Nettotuototuotot) / (Kokonaisinvestoinnit)

Nettotuotot (NOI) ovat yhtä suuria kuin kiinteän bruttotulot vähennettynä toimintakuluilla. Liiketoiminnan kulut ovat kiinteistön toiminnan kustannukset, kuten kunnossapito, korjaukset, vakuutukset, apuohjelmat, kiinteistöverot jne. Kulut, joita ei ole määritelty liiketoiminnan kuluiksi, sisältävät kiinnityspääoman ja korot, investoinnit (korkeat dollarin parannukset, joiden taloudellinen käyttöikä

[InvestingAnswers-ominaisuus: Arvon lisääminen kotiisi - 9 muutosta, jotka ajattelette Lisää arvoa, mutta älä]

# - ad_banner_2- # Pääomakustannus on tärkeä, koska se on mitataan, kuinka nopeasti investointi maksaa itse. Jos korkoprosentti on 10%, investointi kestää 10 vuotta. Useimmat ammattilaiset vaativat kapasiteettia noin 8%.

Investointivastaus: Molemmissa kaavoissa sovelletaan vanhaa sanomalla "roskat, roskat pois". Muista käyttää numeroita, jotka ovat realistisia ja tarkkoja. Kiinteistösijoittajat, jotka haluavat tehdä kauppaa, joskus hämmentävät itseään heikentämällä lukuja tai luomalla omia poikkeuksia sääntöihin.

Esimerkiksi sijoitetun kokonaismäärän tulisi kattaa sekä ennakkomaksu että lainanottama raha kiinteistön ostamiseen. Liiketoiminnan nettotuotot olisi laskettava vähentämällä kaikista menoista (paitsi asuntolainan koroista) kaikista vuokratuotoista.

Sana viisaalle: Kiinteistöasiantuntijat ja rakennuttajat käyttävät joskus harhaanjohtavaa temppua, joka tunnetaan nimellä "bumping to market". ostajat, joilla on epärealistisia odotuksia siitä, mitä he voivat periä vuokrasta. Osa kotitehtäneistasi on tutkia lähialueiden tulo- ja vuokraustasoja arvioidaksesi tarkasti vuokrausmarkkinoidenne.

Tutki myös paikallisia vajaakäyttöasteita. Jos paljon vuokra-asuntoja on tyhjä, ota tämä huomioon. Toisaalta, jos vuokra-yksiköistä näyttää olevan pulaa, olet kultainen. Usean perheen talot tai kerrostaloasunnot ovat parhaita panostuksiasi vuokra-asuntoihin; numerot eivät tyypillisesti kertaudu yksinhuonekaaineisiin tai asunnotuotteisiin.

Toinen varoitus: Lainanantajat vaativat tyypillisesti korkeampia ennakkomaksuja sijoituskiinteistöihin kuin yksityisiin kotipaikkoihin. Älä anna innostuksesi vaikuttaa tuomiosi ja pakottaa sinut ylittämään liikaa rahaa. On hankalaa lainata kotia vastaan ​​tai käteistä muihin investointeihin vain vastaamaan investoinnin kiinteistöjen ennakkomaksua. Tulojen tuottavan vuokra-asunnon ostaminen on kannattava tavoite, mutta vain, jos sinulla on siihen varaa - ja vain, jos et maksa ylipalkkaa.