7 Ongelmia, jotka kietoutuvat kiinteistösijoittajiin - ja miten heitä vältetään

Takaisin 1990-luvun lopulla, pienet vanhat miehet muuttuivat varastovalitsimiksi. Paikallinen postimies oli yhtä mukava suositella Lucentia ja AOLia, kun hän puhui viikonlopun ennusteesta.

Tämä on yksi käyttäytymiseen perustuvan rahoituksen perusperiaatteista. Markkinat siirtyvät kuplan alueelle, kun ulkopuoliset tulevat asiantuntijoiksi. Joten viime viikolla, kun kuulin tyttö, joka leikkaa hiukseni, sanoo, että hän ajatteli ostaa vuokra-asuntoa, se sai minut miettimään: Onko tämä laskeva signaali vai onko hän vain väärin sijoitettu kiinteistönvälittäjä?

Seitsemän vuotta hintojen jälkeen romahtanut, keinottelijat jälleen kiirehtivät takaisin asuntoon. Ensimmäiset ostajien tarinat, käteismaksut ja useat tarjoukset tulvovat kadun. Tämä uudistunut kiinnostus asuntokysymyksiin ohjaa suuri hintojen nousu, Case Schiller / S & P 500 Housing Index kasvoi 12% viime vuodesta. Etelä-Kaliforniassa, Arizonassa ja Las Vegasi on nähnyt jopa suurempia voittoja, joidenkin alueiden osuus on yli 30% viime vuonna.

Vaikka asunto- ja vuokra-asuntomarkkinoiden näkymät ovat edelleen nousussa, ostaminen ja hallinta vuokra-asunto on kaukana helppoa rahasta.

Olen koonnut seitsemän mahdollisia ongelmia kiinteistösijoittamiseen - ongelmat, joita voidaan välttää. (Seuraavaksi kerrotaan lisää.) Tässä on ongelmia:

Korkeammat korot

Lainan turvaaminen kaupalliselle omaisuudelle ei ole vain vaikeampaa - vaatii korkeampia luottopisteitä ja lisää vakuuksia - se on myös kalliimpaa. Pankit laskuttavat tyypillisesti palkkikorkot ostaessaan vuokra-asuntoa, koska sillä on erilaiset riskiprofiilit kuin säännöllinen asuntolaina. Kävin tarkemmin vuokra-kiinteistökiinnityksiä viime viikolla artikkelissani; 3 Todellisuuden väsymyksiä Et ole kertonut vuokra-asuntolainoista

Verot

Jokaisella yrityksellä on hiljainen liikekumppani. Tämä kumppani ei anna pääomaa, ei työvoimaa eikä älyllistä pääomaa, mutta se palkitaan suurella osalla voitoista. Puhun setästä Samista. Vuokra-asuntojen omistajat joutuvat kärsimään julmalla kaksinkertaisella veropurkulla: hefty vuosittain kiinteistöverot sekä tuloveroa vuokrasta saadusta voitosta. '

Huolto

Talojen ja vuokra-asuntojen on läpäistävä tarkastus ennen ostoa ja myyntiä. Mutta huolimatta siitä, että vuokrausominaisuudet ovat alttiina kaikenlaisia ​​luonnollisia elementtejä Äiti Luonto, kuten tuuli, sade, salama, tuuli ja lumi. Ja siinä ei ole mukana vuokralaisia, jotka esittävät toisen kerroksen operatiivisista haasteista. Tämä aiheuttaa suuria riskejä omistajille, jotka voivat altistua suurille pääomakustannuksille uusista ikkunoista, uudesta katosta tai jopa yksinkertaisesta viikoittain tai kuukausittain kiinteistöjen ylläpidosta.

Vakuutus

Vuokra-asunto vaatii kahta vakuutusmuotoa. Ensimmäinen on todellinen homeowner vakuutus rajoittaa omistajan altistumista omaisuudelle vahinkoja tai tuhoa. Toinen on varsinainen liikeyritysvakuutus, koska vuokrausomistuksen omistaminen vaatii jonkinlaista yritysjärjes- telmää, jotta voidaan ottaa asianmukaisesti huomioon kaikki tulot kiinteistöstä. Jotta kyseinen liiketoiminta voitaisiin suojata kaikista mahdollisista kiinteistöjen tai vuokralaisten vaatimuksista, se on asianmukaisesti vakuutettava.

Sääntely

Sääntelyinfrastruktuuri on kiinteä vuokra-asuntojen osalta. Vuokranantajien on noudatettava pitkää sääntöjä ja standardeja, jotta he voivat pysyä paikallisten määräysten mukaisina. Tämä voi usein sisältää erillisten pankkitilien laatimisen kunkin vuokralaisen talletukselle ja asiakirjojen tallettamisen kaikista talletuksista. Sopimusten noudattamatta jättäminen avaa vuokra-asuntojen omistajille ylimääräisiä sakkoja ja rangaistuksia.

Tapahtumamaksut

Vuokralaisen ostaminen tai myyminen verrattuna vuokra-asuntoon on naurettavan kallista ja usein maksullisia maksuja, jotka ovat yhteensä 5 prosenttia tapahtumien arvosta. Tämä tarkoittaa sitä, että sijoittajien tulee ottaa vastaan ​​suuret out-of-pocket -kulut vain päästäkseen vuokra-asuntoinvestointeihin. Se on toinen rivikohta kasvaneessa kustannusraportissa vuokra-omaisuuksista.

Hyödyntäminen

On erittäin vaikeaa tehdä pieniä investointeja vuokra-asuntoon. Tämä johtuu siitä, että kodeissa on kalliita varoja, joiden keskimääräiset asuntohinnat ovat yli 200 000 dollaria. Ja usein kiinteistöjen kanssa, jotka sisältävät useita yksiköitä ja jotka ovat kaupallisia ominaisuuksia, arvot yleensä lähtevät pohjoisesta. Tämä ei ole erilainen kuin kertoa varastosijoittajalle, että he voivat sijoittaa vain Microsoftin (Nasdaq: MSFT) vähintään 250 000 dollaria ja että se maksaa 15 000 dollaria suorittamiseen. Mutta mikä pahentaa asioita, vuokra-kiinteistöjä ostetaan yleensä kiinnityksen avulla, mikä tekee vuokra-kiinteistösijoituksesta erittäin vipuvaikutuksen ja paljastaa sijoittajat suurille tappioille jopa pienellä hinnankorotuksella.

Investointivastaus: Mikä on ratkaisu ? Sijoittajille, jotka ovat kiinnostuneita lunastamaan vuokra-asuntoja, on paljon helpompi tie kuin ostaa todellisia vuokra-asuntoja. Julkisesti noteeratut yritykset, joita kutsutaan REIT: ksi (kiinteistösijoitusrahastoiksi), jatkavat miljardien sijoittamista asuntomarkkinoiden elpymiseen, ja niiden osakkeet ovat saatavilla kaikille, joilla on säännöllinen välitystili.

myy ja paljon likvideämpi kuin varsinainen vuokra-asunto, nämä REIT: n usein jakavat yli 5%: n osinkotuotot, mikä luo ylimitoitetun tulovirran sijoittajille, jotka haluavat käteistä kasvavaan vuokra-asuntojen kysyntään.