5 Tärkeintä mitä voit tehdä, kun ostat lyhyen myyntitilan |

Yli vuoden ajan perhe on etsinyt suurempaa kotiamme esikaupunkialueellamme Dallasissa. Nyt lapset ovat vanhempia, olemme valmiita altaaseen, erilainen asettelu ja viidennen makuuhuoneen omalle toimistollemme.

Se on vaikea yhdistelmä löytää ilman hyppäämällä asuinalueita, joten kun näimme 3 100 neliön jalka kotona alhaisempi markkinahinta osui MLS (Multiple Listing Service), hyppäsi siihen.

Se oli yli 40 päivää sitten, ja emme ole vielä kuullut, jos ylimääräinen tarjoushinta on hyväksytty. On käynyt ilmi, että myyjät jättäytyivät maksujensa takia ja lainanantajan on nyt suostuttava hyväksymään vähemmän kuin kiinnityslaina. Se on nimeltään lyhyt myynti ja se on yksi nopeimmin kasvavista kotimyynnin segmenteistä.

Lyhyet myyntimahdollisuudet muodostavat myös markkinat, joilla on potentiaalisia häiriöitä. Mutta on olemassa tapoja varmistaa, ettet pahoillasi päätöstäsi. Meidän tapauksessamme emme ole edes varma, jos lainanantaja on nähnyt tarjouksen. Ilmeisesti lainanantajilla on satoja lyhyitä myyntisopimuksia pöydissäan; se voi kestää viikkoja, kuukausia, jopa vuosi kerätä vastausta. Vähemmän monimutkaisemmat kaupat - esimerkiksi meillä on vain yksi panttioikeus - on tarkoitus mennä hieman nopeammin. Näemme.

Tietyllä tavalla "lyhyt myynti" on harhaanjohtava, koska ajallaan ei ole mitään lyhyttä siitä. Sen nimi johtuu siitä, että pankki joutuu oikosulkuun. VIP Realty Platinumin välittäjänä toimiva Harry Ridge sanoi, että monet kodin ostajat joutuvat järkytyksi, kun suuret aikalohkot kulkevat ja mitään ei tapahdu. Useimmat eivät ymmärrä, että tarjous on hyväksyttävä pankista eikä myyjältä, joka on asettanut hinnan MLS: lle.

Voimattomuus on ongelmallinen lyhyellä myyntialalla. On vaikea laittaa elämäsi kiinni. Saatat joutua lopettamaan talon ostokset tai ostamaan isoja lippuja, sekä monumentaalisia virheitä näillä markkinoilla. Ja muita virheitä, joita voit tehdä matkan varrella.

Mutta vastaus on: jos epäilet, älä tee sitä. Älä lopeta talon ostoksia. Älä tee suuria ostoksia. Ja siellä on enemmän.

Tässä on viisi asiaa, jotka sinun pitäisi olla varmoja, ettet tee, kun teet tarjouksen lyhytmyyntihinnasta:

1. Älä myy talosi ensin. Ei ole takeita siitä, että lainanantaja hyväksy lyhyttavarustarjous, joten älä hypätä aseelle ja saako tulla kodittomaksi. Saatat olla paras tarjoaja nyt, mutta lyhyt myynti kotiin jää MLS: llä tämän prosessin aikana. Muut ostajat voivat lähettää tarjouksia, jotka valitsevat sinun, luodakseen hintasodan. Lainanantaja voi myös vastata tarjoukseen. Meidän tarjouksessamme tarjosimme 5000 dollaria enemmän kuin tarjoushinta ja päätimme maksaa sulkemiskustannukset. Taloa ei ole päivitetty vuodesta 1996 ja tarvitsee 20 000 dollaria päivityksiä, joten emme halua maksaa paljon enemmän.
2. Älä unohda irrota rahaa suurista korjauksista. Kunnes saat tarkastuksen - ja sinun ei pitäisi tehdä niin, kunnes pankki hyväksyy tarjouksen - et tiedä talon todellista tilaa. Jos asunnonomistaja ei voinut maksaa kiinnitystä, hän ei luultavasti tehnyt suuria korjauksia. Tätä kutsutaan lykätyksi ylläpidoksi.
3. Älä laita kaikkia munia yhteen koriin. Jatka talon ostoksia. Lyhyt myyntitarjous ei ole varma, joten älä lopeta päivittäisten päivitysten tarkistamista kiinteistönvälittäjältä.
4. Älä tee suuria lippuja ostoksia. Olin nopeasti saamamme esirekisteröintikirjeemme osoittamaan lainanantajia olimme vakavia. Mutta kun esisertifikaatti hyväksytään, älä osta autoa, lopeta työsi tai irrota varastosi. Jos teet, sinun on lähetettävä taloudelliset tiedot takaisin asuntolainaajalleen, mikä häiritsee paperityötäsi. Sitten se on takaisin paalun alareunaan.
5. Älä tee sitä, jos olet ensimmäistä kertaa kotiin ostaja . Olen omistanut ja myynyt kotiin aikaisemmin, ja prosessi oli sileä kuin voita. Lyhyellä myynnillä on tavallisia paperitöitä, kuten perinteinen myynti, mutta lyhyellä myynnillä ei ole sileää ostajaa tai välittäjääsi (joka muutoin tarvitsee kokemusta tämäntyyppisestä kaupasta). Ensimmäistä kertaa meidän välittäjämme, 26-vuotias kiinteistövälittäjä, sulki lyhyen myynnin, se oli niin kova, että hän vakuutti, ettei hän koskaan enää tehnyt sitä. (Hän on muuttanut mieliään. Nykyään lyhyt myynti on puolet hänen yrityksestään.) He eivät ole heikkoa sydämestä. Koska kiinteistönvälittäjäni, Regina Stockwell, sanoi, että jos asut avioollanne, maksat vuokran tai olet ensimmäistä kertaa kotiin ostaja, vältä lyhyt myynti.

Suuntaviivoja, jotka ovat voimassa 15. kesäkuuta 2012, on suunniteltu parantamaan lyhyt myyntiprosessia. Fannie Maen ja Freddie Macin tukemien kiinnelainojen on annettava lopullinen päätös hyväksynnän tai kieltäytymisen tekemisestä 60 päivän kuluessa lyhytaikaisen tarjouksen vastaanottamisesta. Olen skeptinen siitä, että se pannaan täytäntöön, koska muut toimeksiannot ovat pudonneet, mutta se on askel oikeaan suuntaan.

Toivoimme päästäkseen uuteen taloon tänä kesänä nauttia uima-altaasta, mutta ensi kesänä voisi olla realistisempaa. Kuitenkin, jos saamme tämän talon, saamme hankaluuden suurempaan kiinteistöön, jossa on tähtien korkotaso.

Investointivastaus: On tärkeää jatkaa talonpyyntiä. Osallistu avoimiin taloihin ja pyydä esityksiä. Et ehkä löydä hyvää kauppaa, mutta et myöskään halua jättää unelmiesi talon löytämisen.