Kiinteän omaisuuden myynti liittovaltion verovähennyksen avulla

Michael Rude

Lue lisää Mikeista Investmentmatomein Ask Advisorista

Monet ihmiset, mukaan lukien kokeneet kiinteistönvälittäjät, escrow-upseerit ja muut verotuksen ammattilaiset, eivät ymmärrä, että kiinteä omaisuus, jolla on liittovaltion verovelkakirjalaina, joka ylittää omaisuuden oman pääoman voida myydä maksamatta liittovaltion verovelkakirjalaina kokonaan. Prosessiin kuuluu todistuksen myöntäminen liittovaltion verovaroista.

Perustaminen vastuuvapauden myöntämiseksi

Omaisuuden luovuttaminen liittovaltion verovaroista voidaan myöntää useissa sisäisissä tuloverkoissa (IRC). Vaikka on olemassa viisi sisäisen tulotunnuksen osia, jotka voivat koskea erilaisia ​​tilanteita, joissa liittovaltion verovelvollisuus tuo kiinteää omaisuutta, lähes kaikki vastuuvapaushakemukset toimitetaan seuraavien kahden koodin osien alla.

IRC § 6325 (b) (2) (A). Tämän säännöksen nojalla voidaan myöntää vastuuvapaus, kun verovelka on osittain tyydytetty maksetulla summalla, joka on vähintään Yhdysvaltain hallituksen kiinnostuksen kohteena olevan omaisuuden arvo.

Esimerkiksi, IRS: llä on yhteensä 210 000 dollarin panttioikeus seuraavin edellytyksin:

• Omaisuuden myynti: 215 000 dollaria
• Minus ensimmäinen kiinnityskorvaus (vanhempi IRS-panttioikeuteen): 135 000 dollaria
• Miinus hyväksyttävät selvitysmaksut: 15 000 dollaria
• IRS: n kiinnostuksen arvo on sama kuin 65 000 dollaria
• Kun IRS vastaanottaa ja soveltaa 65 000 dollaria verotusvelvollisuuden osittaiseen tyydyttämiseen, jäljellä oleva verovelka on 145 000 dollaria.

Liittovaltion verovelkakirjalaina pysyy voimassa 145 000 dollaria vastaan muut verovelvollisen jäljelle jääneet varat, mutta omaisuus myydään vapaaksi liittovaltion verovelvollisuudesta Yhdysvaltain hallituksen antaman 65 000 euron kohtuullisen koron ansiosta.

Huomautus: Kiinteistön vuokrasuhteen osalta, Yhdysvalloissa maksetaan yleensä puolet tuotosta, joka on osittainen tyydyttävällä tavalla verovelvoitteesta.

IRC § 6325 (b) (2) (B). Tämän säännöksen nojalla voidaan myöntää vastuuvapaus, kun määritetään, että hallituksen kiinnostus kiinteistöön ei ole arvoa. Liittovaltion verovelkakirjan ylittävät velat ovat suuremmat kuin kiinteistön kohtuullinen markkina-arvo tai suurempi kuin omaisuuden myyntiarvo.

Esimerkiksi, IRS: llä on yhteensä 100 000 dollarin panttioikeus seuraavin edellytyksin:

• Kiinteistövälitys myydään: 190 000 dollaria
• Minus ensimmäinen kiinnityskorvaus (vanhempi IRS-panttioikeus): 175 000 dollaria
• Miinus hyväksyttävät selvitysmaksut: 15 000 dollaria
• IRS: n kiinnostuksen arvo on sama kuin $ 0

Tässä skenaariossa, kun asianmukaisesti laadittu hakemus vastuuvapauden myöntämisestä ja hyväksynnästä toimitettiin, IRS vapautti liittovaltion verorahoituksen 0 dollariin, koska ei ole kohtuullista etua. Panttioikeus pysyy voimassa verovelvollisen muiden omaisuuserien suhteen.

Suosittelen ehdottomasti verovirkailijoiden palvelemista yrittäessäsi myydä omaisuuttasi liittymällä liittovaltion verovelvollisuudelle, ellei ole riittävästi pääomaa maksamaan panttioikeus kokonaisuudessaan. Edellä mainittuja kahta skenaariota on yksinkertaistettu havainnollistamistarkoituksessa. Veroalan ammattilaiset, joilla on kokemusta "vastuuvapauden" ja "alistussuunnittelun" aloilta, voivat selata kunkin yksittäisen tilanteen monimutkaisuutta.

Lisäksi on tilanteita, joissa liittovaltion verovähennys liittää kolmannen osapuolen omaisuuden. Näissä tilanteissa voidaan soveltaa vastuuvapauspyyntöä. Kiinteistöverohelpotukset voidaan myöntää myös tietyissä olosuhteissa. Molemmat tilanteet edellyttävät kokeneen verotoimijan apua.

Huomaa: On olemassa olosuhteita, joissa voidaan hakea liittovaltion verovaroista vastuuvapauden myöntämistä koskevaa hakemusta henkilökohtaisen omaisuuden myymisessä, mutta tämä artikkeli koskee kiinteää omaisuutta. Kysy neuvoa verotoimistolta, jos sinulla on kysyttävää vastuuvapauden myöntämisestä tai alistumisesta.