Vakavien varojen vakauttamisohjelma: Mitä tarkoittaa asunnon omistajille?

Mikä on DASP?

Vakavien varojen vakauttamisohjelma (DASP) on hallituksen uusin yritys auttaa kamppaileja asuntovakuijoita kohtaamaan markkinoiden sulkeminen. Huono uutinen: et voi hakea sitä. Hyvä uutinen: jos pääsette sisään, kertoimet kotimaahanne ovat paljon, paljon korkeammat.

DASP: tä kehitetään kansallisesti ja sillä on lisäksi maantieteellisesti kohdennettuja altaita neljällä Yhdysvaltain markkinoilla - Chicago, IL, Newark, NJ, Phoenix, AZ ja Tampa, FL.

Markkinoida	Suunniteltu # asuntolainaa myydään tämän neljänneksen aikana
Chicago	1,500
Newark	500
feeniks	300
Tampa	1,200
Kansallinen, ei-kohdennettu	4,500-5,000
Yleensä ottaen	8,000-9,000

Lähde: Federal Housing Administration / USA. Asunto- ja kaupunkikehitysosasto

Ennen kuin sanotte, että on liian vähän asuntolainoja, jotka tarkoittavat sitä, että minulla on laukaus, harkitse tätä: liittovaltion sääntelijöillä on ollut viime vuosina liioiteltuja kiinnitysavun ohjelmia - ehkä olet jo yrittänyt uida HAMP: n aakkosipulia, HARP ja HAFA. Kaikilla niillä on ollut pettymys alhaisilla menestysasteilla ja ne ovat jääneet ennusteiden ulkopuolelle. Sääntelyviranomaiset ja poliitikot muistuttavat myös asunto-ihmeen, joten vaikka et ole mukana tällä kertaa, DASP on jo nousussa nopeasti - Federal Housing Administration totesi alun perin, että vain 5 000 kiinnitystä myytiin tällä vuosineljänneksellä. jo nousi 9 000: een. Sinun vuorosi voi tulla aikaisemmin kuin luulet.

Miten DASP toimii?

DASP on julkisen ja yksityisen sektorin välinen kumppanuus, joka on valmis mukauttamaan sijoittajan kannustimia asunnonomistajaan ja heidän yhteisöönsä.

DASP antaa sijoittajille uuden mahdollisuuden ostaa FHA: n hallussa olevia etuoikeutettuja kiinnityksiä, ja ne ovat melkein varmasti suljettuina. Kiinnitykset myydään huutokaupassa ja niiden riskialttiusaste menettää hintaa jäljellä olevan pääsalan alapuolelle (eli sen summan, jonka olet asunnonomistaja on maksanut).

Mitä se tarkoittaa minulle?

Jotta saat DASP-ryhmään, sinulla on oltava vähintään kuuden kuukauden laiminlyönti omalla kiinnitykselläsi. Palveluntarjoajan on täytynyt täyttää kaikki vaiheet FHA: n hyväksymässä tappiota lieventävässä menettelyssä, eikä sinun ole voinut ilmoittaa konkurssiin.

Kun kiinnitysasiakirja on ostettu ohjelman kautta, sulkemisen on viivästyttävä vähintään kuuden kuukauden ajan. Saat myös uuden huoltoliikkeen, jolla on velallisen uuden omistajan kanssa. Palveluntarjoaja viittaa yritykselle, että maksat asuntovakuudellesi velkaa. He eivät kuitenkaan ole lainasi taustalla oleva omistaja - he ovat välittäjiä, jotka raportoivat omistajalle. Se voi olla hämmentävä, koska joskus huoltoliike on itse asiassa osa samaa yritystä kuin lainanantaja. Esimerkiksi jos sinulla on Wells Fargon kiinnitys, palveluntarjoaja on todennäköisesti Wells Fargo. Jos sinulla on RBS: n omistuksessa oleva Citizens Bankin kiinnitys, palveluntarjoaja on luultavasti toinen yhtiö, jonka omistaa RBS. Palveluntarjoaja on kuitenkin yhtiön erillinen yksikkö oikeudellisiin tarkoituksiin.

Jos olisit työskennellyt suuren, kasvottoman huoltoyrityksen kanssa - ehkä jotain, joka ryhtyi äskettäin esiin tulleeseen robo-allekirjoittavaan toimintaan - sitten uusi yritys, joka voisi olla pienempi, alueellinen tai yksi parempi tapa seurata työskentelemään lainanottajien kanssa, voi olla suuri apu työskennellä kanssasi velan takaisinmaksun ja markkinoiden sulkemisen välttämiseksi.

Sijoittajan ei tarvitse pienentää velkaa tai muuttaa takaisinmaksuehtoja, mutta kuten jäljempänä käsitellään, nämä ovat selviä mahdollisuuksia, jotka sopivat monien ahdistuneiden asuntosijoittajien strategioiden kanssa.

Ostaja-investoija (toisin kuin FHA) ei todennäköisesti halua sulkea pois sinusta, vaikka DASP: n valtuutettu kuuden kuukauden oleskelu markkinoiden sulkemisesta on ohi. On olemassa muutamia syitä miksi ei:

• Sijoittaja osti todennäköisesti asuntolainasi noudattamaan strategiaa, jossa he alentavat päämiehen määrää tai alentavat velkaa, jotta maksat takaisin. Joten sanotaan, että sinulla on edelleen velkaa 200 000 dollaria kiinnityksestään, mutta olet oletus, ja FHA laittaa sinut DASP-pooliin. DASP-osallistuva sijoittaja ostaa kiinnitysluottosi 150 000 dollariin. Sijoittaja muuttaa sitten lainaasi ja kertoo sinulle, että velkaa vain 175 000 dollaria, ja tarjoat sinulle lievemmän takaisinmaksuaikan ja antaa sinulle uuden palveluntarjoajan. Pääset maksamaan takaisin ja pysymään kotona, kun sijoittaja on voittanut. Se on yksinkertainen yleiskatsaus, mutta se on olennaisesti sellainen investointi DASP on perustettu kannustamaan.
• Jos asut jossakin maantieteellisesti kohdennetuista altaista (Chicago, Tampa, Phoenix, Newark), ne voivat lähinnä sulkea pois 50% niistä lainoista, jotka he ostavat pois kyseisestä altaasta ja virheen marginaali on 10%. FHA on hahmotellut "Naapuruston vakauttamistulokset" - niihin kuuluu saada sinut aloittamaan takaisin kiinnitysasi, auttamalla tekemään lyhyen myyntitapahtuman ja muita - eikä niihin sisälly markkinoiden sulkemista. Ostajien on täytettävä ~ 50 prosentin kiintiö naapuruston vakauttamistuloksista. Jos he eivät, he joutuvat maksamaan takaisin FHA: n. Koska markkinoiden sulkemisen todennäköisyys oli periaatteessa 100% ennen kuin lainaasi ostettiin, noin 50%: n korko on nouseva.
• Sulkeminen on kallista. Federal Reserve Bank of Chicagon tutkimuksessa arvioitiin, että markkinoiden sulkemiset maksoivat pankin keskimäärin 50 000 dollaria.Vaikka tietenkään ei ole takuita, on epätodennäköistä, että sijoittajat ostavat nämä kiinteistöt tavoitteenaan sulkea pois useat heistä.

Tähän mennessä sijoittajat ovat tyytyväisiä DASP-ohjelmaan, joka on pilottiohjelman laajentaminen. FHA on jo löytänyt kiinnostuksensa. Viime viikon JPMorgan Securitized Product Weekly, sijoittajille suunnattu tutkimus ja strategiakommentti, totesi, että DASP: n, viitaten FHA: n päätökseen pyrkiä myymään 9 000 kiinnelainaa tällä vuosineljänneksellä, alkuperäisestä 5 000 tavoitteestaan. Vaikka se ei ehkä auta sydämestään, Yhdysvaltain asuntomarkkinoiden heilutus ei ole ollut hyvä sijoittajillekaan, ja monet varat etsivät ahdistuneita asuntosijoittamisstrategioita sen sijaan, että taistelisivat sitä vastaan, että vähemmän lainanottajia pystyy maksamaan takaisin. Mortgage bond -yhtiön edelläkävijä Lewis Ranieri, joka kuvataan Michael Lewisin "Liars Pokerissa" häikäilemättömänä Wall Streetin voittajana, käyttää nyt Selene Residential Mortgage Opportunity -rahastoa, joka käyttää lämpimiä ja epäselviä strategioita, kuten lähettämien suljetun home-myyjän ilmaisia ​​lahjakortteja. heidät sovittamaan takaisinmaksussuunnitelma palveluntarjoajan kanssa.

Ehkä muutos, uusi huoltoliike ja pysyminen markkinoiden sulkemisessa eivät kuitenkaan pääse sinne, missä sinun täytyy olla. Jos kaikki muu epäonnistuu, DASP määrittelee, että ostaja yrittää käyttää lyhytaikaista myyntiä, mikä merkitsee kotiinmyyntiä vähemmän kuin kiinnityslaina. Lyhyt myynti on usein parempi tulos lainanottajille kuin markkinoiden sulkeminen - ne eivät aina tuhoa luottotietosi.

Vaikka vain 9,000 asunnon omistajat saavat DASP: n etuja juuri nyt, on usein huomattava, että presidentti Obama on kovassa paineessa korjaamaan Yhdysvaltojen asuntomarkkinat parantaakseen hänen asemansa vuoden 2012 vaaleissa. Ehkä super-kokoinen DASP on ratkaisu, jota hän etsii.

Homeowner image kautta Shutterstock