4 Secrets Every Successful House Flipper Knows |

Kaksi miellyttävää koululaista opetti minulle kaiken mitä tiedän käännettäessä taloja - eikä hyvää

Tapasin tämän parin vuonna 2006. He olivat erittäin mukavia ihmisiä - mutta erittäin aggressiivisia sijoittajia. He ostivat ja kiertävät kiinteistöä Las Vegasissa kolmannen osapuolen avaimet käteen kiinteistösijoittajana. He tekivät ensimmäisenä tonnin rahaa. Mutta he menettivät kaiken huolimatta tietämästä paremmin.

Miten tämä tapahtui?

Kun he ansaitsivat voittoa jokaisesta myynnistä, he käyttivät tätä voittoa suurempien ja suurempien projektien rahoittamiseen. Tämä oli järkevää niille silloin, kun kiinteistö oli arvostaa niin nopeasti. Sen sijaan, että käytettäisiin omaa rahaa (josta heillä ei ollut lainkaan) kotien uudistamiseen, he käyttivät pääomaa, joka kasvoi kuukaudessa.

Tietenkin, kun kiinteistövälitys pysähtyi vuonna 2008, ja tämä arvostus haihtui, he jäivät kiinni pitämään omaisuutta, jota kukaan ei halunnut ostaa tai vuokrata. Ja he olivat koukussa hyvin laajaa pääomaa, jota heillä ei ollut varaa maksaa. Tämän seurauksena he menettivät kiinteistöperiaatteen, jonka he työskentelivät niin kovalla rakentamisella.

Vaikka nämä ihmiset kärsivät paljon, heidän menettämisensä havainnollistivat joitain neljää kovaa ja nopeaa taloutta koskevia sääntöjä, joita ei yksinkertaisesti voida sivuuttaa:

1. Sinun on ymmärrettävä riski.

On selvää, että kun otat enemmän velkaa, riskiyrityksesi. Vain ostaa kääriä koteja käteistä. Ei kiinnityksiä. Ei omaa pääomaa. Jos sinulla ei ole tarpeeksi käteistä voittaa nämä sopimukset itse, ota hiljainen kumppani, jolla on käteinen ja jakaa voitot.

Lainojen ongelma on se, että ne ovat kiinteä velvoite, jonka sinun on huolehdittava, vaikka mitä. Kun pari edellä ei voinut tehdä maksuja, he menettivät kaiken. Mutta jos otat osakkuusyrityksen, sinun ei tarvitse keksiä mitään rahaa, ennen kuin on voittoa myynnistä.

Myös lainanotto vaatii aikaa ja maksaa rahaa. Oletetaan, että suunnittelet kahden talon kääntämistä seuraavien 12 kuukauden aikana. Oletetaan myös, että tarvitset 100 000 dollaria kullekin kaupalle. Se voi kestää 30 päivää tai enemmän lopettamaan jokaisen lainan ja maksaa 2 000 dollaria pistettä tai palkkiota joka kerta kun otat lainan.

Tämä tarkoittaa, että käytät kaksi kuukautta odottamassa ja maksaa 4000 dollaria kustannuksissa. Lainanotto investoimaan talon kääntämiseen on kallista.

Ajan viivästysten vuoksi on vaikeampaa kilpailla ostajien kanssa, joilla on käteisvarat. Tällöin saatat päätyä vähemmän houkutteleviin kauppoihin, joita käteisviljelijät eivät halua.

Tämä tekee lainaamisesta investoida vieläkin kalliimpiin.

2. Sinun on ymmärrettävä, missä voitto on.

Kun käännät koteja, sinun on siirryttävä nopeasti. Ei vain sinun tarvitse ostaa nopeasti, sinun täytyy myydä talo nopeasti - ja se tarkoittaa, että sinun pitää myydä alihavaintoja.

Jos odotat ostajaa, joka haluaa maksaa ylintä dollaria, odotat kauan ja lisää riskiä, ​​että markkinat voivat kääntyä sinua vastaan. Voit myös menettää arvokasta aikaa, jota voitaisiin käyttää muiden kotien kääntämiseen.

Jos voitto on 30 000 dollaria per kauppo ja käännät kolme taloa vuodessa, voit maksaa makea 90 000 dollaria. Mutta sanotaan, että pidät enemmän voitoista ja voitte kääntää vain kaksi taloa vuodessa. Vaikka voitot saattavat olla 40.000 dollaria paljon, ansaitset vielä 10.000 dollaria vähemmän. Onko se?

Jos tarkastellaan vaikutuksia, näet, että jos haluat myydä kotiin alikäyttöiset markkinat ja voitot vielä, avain on ostaa se edullisesti.

Tämä tarkoittaa usein sitä, että on hyvä ostaa kiinteistöjä, jotka on suljettu pois. Sinun täytyy hallita markkinoita ja löytää hyviä jälleenmyyjiä työskentelemään.

3. Tämä ei toimi kaikessa ajassa kaikilla markkinoilla.

Vaikka voitat, kun ostat taloa, haluat kääntää kiinteistön arvostetuilla markkinoilla. Jos asut alueella, joka ei ole arvokas, saatat olla parempi tehdä tämä jossakin muualla.

Ja jos asuntojen hinnat laskevat, pelaat venäläistä rulettia pääsemällä tähän peliin missä missä olet. Samoin et voi ennustaa, milloin markkinat kääntyvät.

Jos haluat olla turvallisella puolella, varmista, että voit pysyä kotona vuokra-asunnoksi jonkin aikaa.

4. Rehabbing Works.

Jotta voitte tehdä rahaa tässä liiketoiminnassa, sinun on ymmärrettävä, mitä työtä talossa todella tarvitsee, mitä se maksaa ja miten se vaikuttaa tarjoukseen. Tämä asettaa sinulle mahdollisuuden tehdä kaiken työn, myydä talon alle markkinoiden ja vielä voittoa.

Sinun paras panostus on ostaa kiinteistöjä, jotka tarvitsevat kosmeettista työtä, joka on halpa tehdä, mutta tekee kiinteistöstä paljon houkuttelevampaa ostajalle.

Siirrä projekteja, jotka tarvitsevat rakenteellisia korjauksia. Vuokraa hyvä urakoitsija ja pyydä häntä tarkastamaan omaisuutta. Älä osta asuntoja, jotka tarvitsevat kylpyhuoneen tai keittiön remontin, elleivät ne ole erittäin halpoja. Tämä työ maksaa sinulle paljon rahaa ja vie paljon aikaa. Etsi yksinkertaisempi kauppa.

Investointivastaus: Avain rahanvaihtoa varten on hankkia oikea ja pieni riski. Ostat heti, kun ymmärrät markkinasi ja korjaussuunnitelmasi. Vähennät riskin vain käyttämällä käteistä, rahaa ei koskaan lainata ja kääntämällä nopeasti.

Jos olet kiinnostunut pääsemästä tähän liiketoimintaan, seuraava vaihe on selvittää, kuinka paljon rahaa sinulla on (tai voit laittaa käsiisi sijoittajien käyttäminen) ilman lainaamista. Seuraavaksi laajennetaan markkinoita, joilla on järkevämpiä ja löytää hyviä toimitsijoita tekemään yhteistyötä. Tee nämä vaiheet ensin ja varmista, että olet asiantuntevasti ymmärtänyt markkinoiden ja omaisuuden rehab. Siinä vaiheessa olet valmis menemään.

Tämä viesti on kirjoittanut Neal Frankle. Hän on Certified Financial Planner Los Angelesissa, kiinteistösijoittaja ja www.WealthPilgrim.com ja www.mcmha.org.