Kysy asiantuntijalta: Mitkä ovat käänteisiä kiinnityksiä ja onko yksi oikea minulle? |

Jos haluat, että voimme vastata johonkin investointikysymyksiin viikoittaisen Kysy asiantuntijan Q & A-sarakkeesta, lähetä meille sähköpostia osoitteeseen [email protected]. (Huomaa: emme vastaa pyyntöihin varastomerkinnöistä.)

Kysymys: Olen kuullut käänteisestä kiinnityksestä, mutta en tiedä paljon niistä.

Valerie, Seattle, Wash.

Investointivastaus: Asuminen on ollut viime vuosikymmenen kiistanalaisin omaisuusluokki vuotta. Se tuotti suuria voittoja monille sijoittajille ja kodinomistajille ja murskaaville tappioille muille. Maamme eniten myytävänä omaisuusluokana - tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä, 65%: lla amerikkalaisista omistaa koteja - kodinomistajat aiheuttavat vakavia tunteita Streetilla.

Tämän tunneperusteisen kankaan alla kiistellyt rahoitustuotteet auttavat miljoonia asunnonomistajia rahoittavat heidän eläkkeelle siirtymistään.

Taaksepäin suunnattua asuntolainaa kutsutaan erityislaatuiseksi asuntolainaksi, jonka avulla asunnon omistajat voivat muuntaa oman pääoman rahaksi.

Perinteisessä asuntolainassa asunnon tekee kuukausittaiset maksut lainanantajalle osa näistä maksuista vähentää pääomaa ja lisätä omaan pääomaan. Mutta käänteisessä asuntolainassa asunnon omistajat ottavat osuutensa kotiinsa saaden joko kertakorvauksen tai kuukausittaiset maksut.

Kongressi loi käänteinen kiinnitysohjelma vuonna 1987 Federal Housing Administration (FHA) kautta. Vaikka itsenäiset rahoituslaitokset itse asiassa tarjoavat lainoja, FHA vahvistaa säännöt ja tarjoaa vakuutuksen näille kiinnille.

Kiinteän asuntolainan ansiosta asunnonomistaja ei enää ole velvollinen tekemään kiinnitysmaksuja, mutta hänellä on mahdollisuus tehdä joten ilman ennakkomaksu seuraamuksia. Korko, joka kertyy, lisätään asuntolainataseeseen. Kotiomistaja säilyttää myös koti- ja myyntivälin, jota rajoittaa vain asuntolainan saldo.

Päinvastaisen asuntolainan saaminen on rajoitettu vähintään 62-vuotiaille asukkaille ja asuinalueille, jotka ovat ensisijainen asuinpaikka. Asuntolainan on oltava riittävän pieni, jotta se maksetaan takaisin käänteisen asuntolainan tuotosta.

Koska käänteinen asuntolaina eliminoi asuntolainojen kuukausittaiset kiinnitysmaksut, vähimmäistulot tai luottotarpeet eivät ole välttämättömiä.

Toinen suuri etu käänteisestä kiinnityksestä on se, että lainan tuotto on verovapaata ja sitä voidaan käyttää luotonottajan harkinnan mukaan. Käänteisiä kiinnityksiä rajoitetaan kodeissa, jotka ovat arvoltaan 625 000 dollaria tai vähemmän, mutta yli kynnysarvot ylittävien koteihin on olemassa jumbo-kiinnike.

Monille eläkeläisille, jotka ovat nähneet salkkujaan jyrkästi vuosien 2008 ja 2009 finanssikriisin aikana, heidän kodeistaan ​​ovat eniten arvokasta omaisuutta. Tämä tekee käänteisestä kiinnityksestä erittäin houkuttelevan vaihtoehdon tuottaa tuloja ja vähentää tai poistaa kalliit kiinnitysmaksut.

Korkeat palkkiot ja kulut

Päinvastainen kiinnitys on kaksi tai viisi kertaa suurempi kuin tavanomainen kiinnitys.

käänteinen asuntolaina Yhdysvalloissa, FHA: n vakuutettu Home Equity Conversion Mortgage (HECM), siellä on useita kustannuksia asunnon omistajille.

• Mortgage Insurance Premium (MIP) = 2% arvioidusta arvosta tai 1,25% Arvostettu arvo alle $ 125,000 = $ 2,500
• 2.) Arvostettu arvo yli $ 125,000 = 2% ensimmäisestä $ 200,000 plus 1% arvosta yli 200 000 dollaria,

Alkuperäinen maksu perustuu kotiin arvioitu arvo:

• Osavastuuvakuutukset: alueellinen
• Kiinteistöarviointi = 300 - 500 dollaria
• Kysely (voi olla tarpeen) = 300 - 500 dollaria
• Kuukausittainen palvelumaksu = 25 dollaria - 35 dollaria
• Vaikka osa näistä maksuista voidaan rahoittaa laina, monet vaaditaan ennen käänteisen asuntolainan hyväksyntä, joka johtaa kalliisiin tasoriskikustannuksiin.

Koronmaksut ja päätuotanto

Kiinnitysluoton haltijat voivat myös joutua maksamaan lykkäysmaksuja lykätyillä koronmaksuilla. Tämä johtuu siitä, että etunäkökohdat yhdistyvät pääomaan, jos lainanottaja ei maksa korkoa, koska se veloitetaan. Tämä saattaa täyttää lopullisen saldon monta kertaa enemmän kuin alkuperäinen laina-arvo, kun taas pieni, jos omaisuus on jäljellä perillisten talossa. Jos lainanottaja maksaa kaikki tai useimmat korkotulot kotona asuessaan, lopullinen lainan saldo olisi suunnilleen sama kuin alkuperäinen lainan tasapaino.

Vastuu ylläpidosta, veroista ja vakuutuksista

käänteinen asuntolaina keventää kuukausittaisten kiinnitysmaksujen taloudellista taakkaa, asunnon on säilytettävä kaikki verot ja vakuutuskausi. Päinvastaisessa kiinnityksessä verojen ja vakuutusten varoja ei makseta escrow-rahastosta. Kotitalous maksaa heidät suoraan, joten verojen tai vakuutusten erääntyminen voi johtaa käänteiseen asuntolainaan.

Potentiaalinen kotitalouden menetyksen

Mutta verrattuna käänteisen kiinnityksen suurimpaan riskiin, nämä kaksi ensimmäistä riskit näyttävät nopeuskuoppia. Lainan keston mukaan käänteisestä kiinnityksestä on suuri todennäköisyys, että asunnonomistaja lopulta syrjäytetään. Kun asuntolaina erääntyy, lainanottajalla tai perillisillä on mahdollisuus jälleenrakentamiseen kotiin ja pitää se, myydä koti ja maksaa jäljellä oleva pääoma tai siirtää kotiin lainanantajalle. Kun käänteinen asuntolaina kutsutaan erääntyneeksi ja maksettavaksi, lainanantajalle (tai perillisille) voidaan myöntää lainaaja enintään vuoden pituinen ajoitus, jotta tämä päätös voidaan tehdä.

Jos kiinteistö siirretään lainanantajalle, lainanottaja tai perillisillä ei ole mitään muuta vaatimusta omaisuudelle tai omaisuudelle. Lainanantaja on turvautunut omaisuuteen, muttei lainanottajaa vastaan ​​henkilökohtaisesti eikä lainanottajan perillisiä vastaan. Näin asuntolaina kuuluu luokkaan "ei-turvautumisraja".

Viimeinen ajatus: Päinvastainen asuntolaina voi olla erinomainen vaihtoehto talon omistajille, jotka kärsivät rahaa, mutta joilla on kotitalouksien pääomaa. Mutta sen korkeat maksut ja alhainen tuottoaste ja mahdollinen homeownership-menetys tekevät käänteisestä kiinnityksestä kalliin likviditeetin lähteen, joka pitäisi olla viimeinen keino useimmille kodinomistajille.

Kiinnostuneiden kiinnelainojen kiinnostuneiden asuntojen olisi otettava yhteyttä FHA: n HECM-ohjelmaan. HECM-neuvonantajat antavat tietoa kelpoisuusvaatimuksista, taloudellisista vaikutuksista ja vaihtoehdoista HECM: n hankkimiseksi ja lainan takaisinmaksamiseksi.