Ei sulkeutumiskustannusten uudelleenrahoitus: Onko se sinulle sopiva?

Ei-sulkeutumiskorko-asuntolaina saattaa kuulostaa liian hyvältä ollakseen totta. Mutta jos jälleenrahoitustasot ovat edullisesti alhaiset - mutta raaputtaminen yhdessä etukäteen maksetuista maksuista on estänyt sinua jälleenrahoittamasta kiinnitystäsi - ei-sulkeutumiskustannusten jälleenrahoittamista voi olla syytä harkita. Erityisesti jos aiot asua talosi vain muutama vuosi.

Miten sulkeutumiskustannusten jälleenrahoittaminen toimii

Sulkemiskustannukset voivat olla 3% - 6% pääsalustasi mukaan Federal Reserve Boardin mukaan. Nämä ovat arviointikustannuksia, otsikkohakuja, tallennusmaksuja ja kaikkea muuta. Mutta lainanantajat usein pakettivat "no-closing-cost" -kiinnitykset laillisille lainanottajille. Tämä voidaan saavuttaa parilla tavoilla.

Korotuksen korottaminen. Lainanantaja voi kattaa jälleenrahoituksen kustannuksen ilman sulkemiskustannuksia nostaen lainan korkoa. Näin lainanantaja tekee kaiken takaisin ja mahdollisesti paljon enemmän aikaa, samalla kun hän houkuttelee lisää laina-asioita sen kiinnitysosastoon.

Maksujen korvaaminen rahoitukseen. Tai lainanantaja voi rullata "ei-kustannuksin" refinancing -maksut pääoman taseeseen, jonka olet velkaa. Se on erilainen menetelmä, jolla on sama tulos: suurempi maksu, koska korot ja korot maksetaan lainan keston ajan.

Hyödyt ja haitat sulkeutumiskulun uudelleenrahoituksesta

Plussat:

• Ei ennakkomaksuja maksetaan sulkemisen yhteydessä
• Maksamatta suuria etukäteismaksuja merkitsee lyhyemmän tauoton
• Nollamaksujen maksaminen helpottaa vertailua velkapapereiden kesken

Haittoja:

• Sinulla on korkeampi kuukausimaksu
• Voit todennäköisesti maksaa enemmän kiinnostusta lainan elämään

Milloin valita sulkeutumiskustannusten uudelleenrahoituksen

Toivoen siirtyä toiseen taloon melko pian? Ei-sulkeutumiskoron kiinnitysrahoitus voi olla sinulle. Jos aiot asua kotona vain pari vuotta, et todennäköisesti voinut saada takaisin refinance säästää etukäteen maksut joka tapauksessa maksaa.

Ja se on ainoa vaihtoehto - muu kuin odottaa ostaa - niille, joilla ei yksinkertaisesti ole säästöjä kattamaan sulkemiskustannuksia.

Kuitenkin kaikki lainanantajat eivät tarjoa sulkemiskustannuksia. Investmentmatome-tutkimuksen mukaan vain muutamat lainanantajat mainostavat avoimesti no-closing-cost refinance -ohjelmaa. Itse asiassa Yhdysvaltain pankki oli yksi ainoa kansallinen lainanantaja, jonka havaitsimme edistävän tietyn nollan sulkemisen kustannusrahoitusohjelmaa.

Se maksaa ostoksilla muutaman eri lainanantajan kanssa, koska paikalliset pankit ja luottoliikkeet voisivat todennäköisemmin mainostaa näitä vaihtoehtoja.

»LISÄÄ: Kuinka paljon taloni kannattaa?

Ei-sulkeutumiskustannusten jälleenrahoituksen haittapuoli

Jos lopetat juuret kauemmin, sinun on todennäköisesti harkittava sulkemiskustannusten maksamista etukäteen. Se on vain pienen matematiikan asia.

Vaikka etukäteiskustannuksesi pienenivät ilman sulkeutumiskustannusten jälleenrahoitusta, tulos on suurempi maksu ja ehkä huomattavasti enemmän kiinnostusta, joka maksetaan lainan keston ajan. Lainanottajat voivat myös lisätä ennakkomaksuvelvoitteen lainaan, jotta estetään sinua jälleenrahoituksesta uudelleen, ennen kuin he ovat saaneet takaisin kustannuksiaan.

Numeron käyttäminen

Jotta saataisiin viisaita päätöksiä, pyydä lainanantajia, jotka harkitsette analyysin sulkemiskustannuksista sekä korkoeroista ja maksuista, jotka eivät ole sulkeutumisen kustannuksia, verrattuna etukäteen maksettuun lainaan. Hakemuksen avulla jokainen lainanantaja toimittaa virallisen lainanarvion, josta ilmenevät kustannukset ja ehdot, joita he tarjoavat.

Nyt voit laskea "break-even" -pisteen siitä, kuinka kauan kestää takaisin lainan sulkemiskustannukset ja verrata sitä ilman sulkeutumiskustannushintaa. Sanotaan, että lainanne sulkemiskustannukset olivat yhteensä 3500 dollaria. Näin voit laskea tauonjaksojasi seuraavasti:

Kuinka laskea tauko-pisteesi

Laske kuukausittaiset säästöt nykyisestä talomaksusta verrattuna uusiin, alhaisempaan jälleenrahoitettuun kuukausimaksuun. Esimerkkinä käytetään 150 dollarin säästöt. (Esimerkki: $ 1,200 - 1,050 $ = 150 dollaria kuukausittaista säästöä)

Vähennä tehokasta veroastetta 1. Käytämme 25%: n verokantaamme. (Esimerkki: 1 - 0,25 = 0,75)

Kerro kuukausittaiset säästöt verojen jälkeen. Tämä on verotuksen jälkeinen säästösi. (150 x 0,75 = 113 dollaria)

Jaa arvioidut sulkemiskustannukset verotuksen jälkeen säästämällä kuukausien lukumäärää jopa pariksi. ($ 3,500 / $ 113 = 31 kuukautta)

Tässä esimerkissä tavanomaisen jälleenrahoituksen sulkemiskustannukset saattaisivat kestää 31 kuukautta. Jos aiot pysyä kotona vähintään kolme vuotta, voit palauttaa etukäteen maksetut maksut.

Nyt voit verrata sitä korotetun korkokannan ja maksukyvyttömyyskorvauksen maksamisen kanssa ottaen huomioon, kuinka kauan aiot pysyä kotona.

Haluatko meidän tehdä matematiikan sinulle? Käyttämällä Investmentmatomein refinance-laskinta, syötä refinansioton ehdot ilman sulkemiskustannuksia ja sitten standardin refinansiota koskevat ehdot etukäteen maksamilla maksuilla. Laskin näyttää tahdissaolopisteet sekä kuukausittaiset maksut ja säästöt.

Lisää Investmentmatomeista

• Löydä paras refinansiotaajuus
• Miten jälleenrahoittaa kiinnitysasi
• Vertaa asuntolainan jälleenrahoittajia

Päivitetty 3. elokuuta 2017.